Češi se naučili investovat, hitem jsou malé byty

Zatímco v minulosti převažovali mezi investory do bytů v Praze cizinci, dnes jsou to stále častěji Češi. Napomohl tomu především růst ekonomiky, nízká nezaměstnanost a levné hypotéky. Díky tomu narostl také podíl bytů, které si zákazníci kupují jako investiční, ať již s plánem výhodněji než v bance uložit vydělané peníze, nebo je dokonce rozmnožit formou pronajímání. Vyplývá to z pravidelného průzkumu mezi zákazníky, který realizoval Central Group. Na trhu se firma podílí téměř dvaceti procenty, a proto lze data považovat za odpovídající pražské realitě.

V Central Group tvořily dosud nákupy na investici, za účelem tržního pronájmu, uložení peněz či spekulace na růst ceny, kolem 20 procent v závislosti na konkrétní lokalitě. U cenově dostupných projektů v lokalitách zajímavých pro pronájem dosahoval tento podíl i 25 procent. Naopak u lokalit spíše rodinného bydlení klesá i pod deset procent. V posledním roce podíl investičních bytů vzrostl v průměru na 23 procent.

Čeští investoři preferují přitom co nejmenší byty. Zájem je hlavně o 1+kk a 2+kk, které ideálně slouží jako startovací byty a také se nejlépe pronajímají. „Častou motivací u rodin je snaha investovat volné prostředky do bytu, který bude v budoucnu, jakmile dorostou děti, sloužit k jejich bydlení,“ vysvětlila výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková. Investoři, kteří tímto způsobem pořizují jen jednotlivé byty, zároveň volí hlavně lokality, v nichž sami bydlí. Chtějí totiž v budoucnu mít své děti nablízku. Tento typ investorů v 90 procentech neuvažuje o krátkodobém pronájmu turistům, naopak, pokud vůbec chtějí byt pronajmout, hledají dlouhodobého spolehlivého nájemníka, aby se správou nájmu měli co nejméně práce.

Institucionální investoři preferují projekty šité na míru

Investoři, kteří se pronajímání bytů věnují profesionálně a kupují obvykle celé bloky bytů, dávají přednost projektům, které jsou pro investiční bydlení přímo uzpůsobeny. Nabízejí například bloky stejných malých bytů nebo celá patra s nabídkou výhradně malých bytů vhodných pro pronájem. Vítán je také nějaký bonus pro správu, například recepce, která je schopna pomoci s komunikací s nájemníky, apod.

Z lokalit je největší zájem o prstenec kolem centra, který preferují mladí lidé. Ti jsou totiž nejčastějšími nájemníky investičních bytů. Investoři proto často volí čtvrti jako Žižkov, Holešovice, Dejvice, Vršovice, Karlín a Libeň. Ani zde ale zdaleka nepřevažuje zájem o pronájmy typu Airbnb. Tento typ krátkodobého pronajímání turistům se totiž vyplatí jen v samém centru Prahy. Svědčí o tom i počet bytů, které jsou v systémech krátkodobého nájmu registrovány. Jde jen o jedno až dvě procenta z celkového pražského bytového fondu.

Hrubý výnos z pronájmu nově postaveného bytu se sice v posledních letech snižuje, stále však dosahuje v průměru 4,4 procenta. Podle analýzy společnosti KPMG je tak stále vyšší než v okolních metropolích. „Hrubá výnosnost nájemného u nových bytů v Praze se přibližuje západním metropolím a je nejnižší ze zemí bývalého komunistického bloku. Průměrná výnosnost u aktuálně uzavíraných smluv je 4,4 procenta, a investiční byt se tak z nájemného zaplatí za 22 let,“ řekl partner KPMG Pavel Kliment.

U bytů z aktuální nabídky Central Group vhodných na investici se hrubý výnos pohybuje od 3,7 do 4,7 procenta. „Při současných maximálně jednoprocentních sazbách na spořicích účtech a dvouprocentní inflaci se tak investice do bydlení stále vyplatí,“ dodala Tomášková. Navíc je třeba si uvědomit, že peníze investované do bydlení se zhodnocují nejen samotným nájmem, ale hodnota investovaných peněz roste také s tím, jak se zvyšují ceny nemovitostí. Například u bytu v Letňanech, který od Central Group koupil jeho majitel v roce 2015 za 1,8 milionu korun a v současnosti do něj hledá nájemníka za 10 500 korun, se hrubý roční výnos pohybuje na úrovni sedmi procent a hodnota bytu za dva roky se díky růstu cen nemovitostí na trhu zvedla o třetinu.

Zdroj: Varšava – průměrná realizovaná cena nového bytu 2016, průměrný nájem Q1–Q3/2016 – Polská národní banka, Budapešť – průměrná realizovaná cena nového bytu Q1–Q3/2016 – Maďarská národní banka, průměrný nájem 2016 – Otthon Centrum Holding, Bratislava – průměrná nabídková cena nového bytu Q4/2016, průměrný nájem Q4/2016 – Bencont, Praha – průměrná realizovaná cena nového bytu 2016 – Trigema, Skanska Reality, Central Group, průměrný nájem – Trigema, Hamburk, Berlín, Mnichov – medián nabídkové ceny nových bytů a nájmu H2 2016 – JLL Residential City Profile, Vídeň – průměrná realizovaná cena nového bytu a průměrný nájem 2016 – EHL / BUWOG Group First Vienna Residential Repot 2017, průměrný nájem bez zahrnutí regulovaného či dotovaného nájmu, kalkulace KPMG

Stále se vyplatí spekulace na růst ceny

Stále se ještě vyplatí nákup bytů v době zahájení výstavby projektu, kdy developeři obvykle nastaví nižší ceny. Takový investor si jen počká na dokončení, kdy už se obvykle byty prodávají dráž. Svědčí o tom inzeráty realitních kanceláří na oknech čerstvě dokončených developerských projektů.

Například byty v největší bytové stavbě v Česku, v Residenci Garden Towers, šly do prodeje v době zahájení výstavby v září roku 2014 s průměrnou cenou 57 800 korun. O dva roky později v době kolaudace se ceny zbývajících 10 procent bytů pohybovaly na úrovni kolem 71 600 korun, tedy o 23 procent vyšší než v době zahájení prodeje. „V podstatě každý, kdo od nás koupil byt v průběhu výstavby, na něm vydělal. A s postupným zabydlováním projektu cena bytů ještě dále poroste,“ řekl v den kolaudace šéf Central Group Dušan Kunovský.

Podobný výnos ze spekulace na nárůst ceny jako na Žižkově lze ale najít i v jiných lokalitách. Například v prvních dokončených bytových domech projektu Letňanské zahrady je aktuálně realitními kancelářemi nabízen byt 2+kk za 4,4 milionu korun, který jeho vlastník v době zahájení výstavby koupil za necelé tři miliony korun.

Převzato: Central Group