Nemovitostí na prodej je v Česku málo, zájem investorů obrovský

V prvním čtvrtletí se letos do komerčních nemovitostí v Česku investovalo celkem 260 milionů eur, což je zhruba o devět procent méně než ve stejném období loni. Nálada mezi investory je po období vyčkávání opět optimistická, zájem kupovat i množství kapitálu na trhu jsou značné.
Přesto je zde transakční aktivita nízká – nemovitostí na prodej je totiž nedostatek. V Praze se staví málo, a to napříč sektory. Pro zájemce o koupi je to ale také výhoda – nový projekt má malou konkurenci. Zájem o Prahu mezi investory je tak velmi silný, přičemž jasným favoritem jsou logistické nemovitosti. Při jejich téměř nulové neobsazenosti značně stoupají nájmy, takže výrazně klesá jejich kapitalizační míra (yield) a jejich ceny dramaticky rostou.
Q1: Kanceláře a čeští investoři
V letošním prvním čtvrtletí na českém trhu převládaly prodeje kancelářských nemovitostí, jež tvořily téměř dvě třetiny celkového objemu, necelou čtvrtinou se pak podílel logistický sektor. Transakce realizovali z poloviny lokální investoři, ze třiceti procent němečtí a z dvaceti procent singapurští.
Tabulka 1: Investiční aktivita na trhu komerčních nemovitostí v České republice, v milionech eur

Zdroj: Cushman & Wakefield
Do konce roku dvě miliardy eur
Celkový předpokládaný objem investic za rok 2021 by měl dosáhnout dvou miliard eur, což je oproti loňsku nárůst o šedesát procent a částka odpovídající sedmdesáti procentům pětiletého průměru.
Graf 1: Celkový objem investic do komerčních nemovitostí na českém trhu, v milionech eur

Zdroj: Cushman & Wakefield

Logistika zažívá rekordní období
Na špici preferencí investorů dnes stojí logistické nemovitosti. Vděčí za to nárůstu e-commerce i dalších segmentů, jež rekordně zvyšují poptávku po skladovacích prostorách. Tento zájem v krátké době vyvolal rapidní pokles výnosů z nich, a tedy i dramatický skok v jejich cenách. Yield se tak u kvalitní logistické nemovitosti snížil z 5,5 na 4,5 procenta, což při stabilní výši nájmu představuje nárůst hodnoty nemovitosti o více než dvacet procent za pět měsíců.
Jde o absolutně rekordní vývoj – s takto rychlým zvýšením ceny a posunem v yieldech jsem se zatím v žádném sektoru trhu komerčních nemovitostí nesetkal. Rekordně vysoká je poptávka ze strany nájemců, rekordně nízká potom neobsazenost – v Praze kolem pouhých dvou procent. Nahrává tomu omezená výstavba, v blízkosti Prahy již sklady prakticky nelze stavět.
Zdrojem poptávky po tomto typu nemovitostí jsou primárně společnosti zaměřené na e-commerce spolu s různými dodavatelskými službami, jež jsou dnes (také díky pandemii) na vzestupu, jako například rozvážka potravin. Tyto firmy potřebují mít sklady co nejblíže centrům velkých měst, což podporuje růst segmentu tzv. urban nebo také last-mile logistiky. Trendem tak je velké centrální sklady odstěhovat do vzdálenějších míst, kde je i nižší nájem, a do blízkosti velkých měst naopak přesunout mezisklady pro e-shopy a flexibilní zásobování prodejen, jež bude reagovat na dynamický vývoj poptávky v obchodech. Časté také je, že firmy chtějí na jedno místo soustředit svoji centrálu, showroom i sklad. I výrobní firmy hledají kvalitní průmyslové areály, což vše společně vytváří obrovský tlak na poptávku po skladech v prémiových lokalitách.
V Česku však již haly i místo pro jejich výstavbu doslova docházejí, a investoři proto obracejí pozornost na trhy, kde rozsáhlejší výstavba stále umožňuje kupovat logistické nemovitosti. Takovým trhem je v rámci střední Evropy[1] hlavně Polsko, kde se tak soustřeďuje 63 % investiční aktivity, již region v letošním prvním čtvrtletí zaznamenal.
V České republice poptávka existuje, a pokud by bylo co obchodovat, byla by zde vysoká také aktivita. Yieldy v logistice strmě klesají a bude tomu tak i nadále. Zájem je ze strany lokálních i zahraničních investičních fondů. Všechny mají nahromaděný obrovský kapitál, ale nemají ho zde bohužel kde uplatnit.
Home office pražský trh s kancelářemi příliš neovlivní
Transakcí je nyní málo i na to, aby šlo spolehlivě pojmenovat jasný trend. Např. na kancelářském trhu lze na vývoj cen pouze usuzovat z transakcí, jež se odehrály v letech 2019 a 2020. Tehdy bylo i zde patrné zvyšování cen, yield byl loni těsně pod čtyři procenta.
Probíhá samozřejmě diskuse, jaké změny na trhu s kancelářemi způsobí nárůst práce z domova. Čeká se pokles poptávky po kancelářských prostorách, ale v Praze, kde je jejich výstavba velmi omezená, to zásadní dopad na trh mít nebude. Zatímco předpovědi mluvily o nárůstu neobsazenosti až nad deset procent, ve skutečnosti je to jen 7,6 procenta, což potvrzuje odolnost tohoto segmentu.
Investoři se vrací k retailu
Maloobchod zaznamenává po období nejistoty návrat k optimismu, a to u všech typů retailových nemovitostí. Zejména projekty, ve kterých dominuje supermarket nebo hypermarket, jsou pro investory nadále velmi atraktivní. Naopak transakce nemovitostí na nákupních třídách v Praze, kde bude dopad pandemie nejdelší a také nejhlubší, budou spíše vzácnější. I zde však vidíme v posledních měsících aktivitu ze strany nájemců, kteří se snaží nové situace na trhu využít a otevřít své pobočky na místech, na která by dříve finančně nedosáhli. Investičně jsou v retailovém segmentu nadále aktivní zejména lokální a regionální hráči, nicméně v blízké době lze očekávat také zájem ze strany západního kapitálu, jenž bude vyhledávat příležitosti s přidanou hodnotou (tzv. “value-add opportunities”).
Na údajích za první čtvrtletí se to ještě neprojevuje, ale z transakcí, na kterých nyní pracujeme, je vidět, že investoři se k retailu opět navrací. Lze tedy předpokládat, že i v tomto segmentu ceny do budoucna porostou.
Výprodej hotelů se nekoná
Podobně jako obchody na hlavních nákupních třídách pražského centra se s úbytkem zákazníků, především těch z řad zahraničních turistů, potýkají i hotely. Investoři však spolu s jejich provozovateli věří, že jde pouze o dočasný stav, který s uvolněním omezení skončí, lidé opět začnou cestovat a klienti se vrátí. Důvěra v pražský hotelový trh je silná a návrat k hodnotám před pandemií se čeká zhruba do tří let.
O pražské hotely je mezi investory velký zájem, nicméně nemovitosti k prodeji nejsou. V počátcích pandemie se předpovídaly prodeje hotelů pod tlakem, jejich majitelé však věří, že se turismus do Prahy vrátí, a tak nepřikročili k prodejům s velkými slevami a na výprodej hotelů zde nedošlo.
Alternativa? Především nájemní bydlení
Vedle tradičních kategorií nemovitostí nabývají na atraktivitě alternativní segmenty, nicméně ještě nějakou dobu nejspíš potrvá, než se v nich objemy transakcí začnou blížit těm na kancelářském nebo průmyslovém trhu.
Nejčastěji skloňovaný je dnes segment nájemního bydlení, v němž se očekávají ještě agresivnější yieldy než v ostatních: pod čtyři procenta. Návratnost pro investora je tu relativně nižší než třeba u kancelářských, logistických nebo maloobchodních nemovitostí, avšak na atraktivitě segmentu přidává skutečnost, že takovýchto produktů na trhu není a nebude mnoho, nejsou tedy ohroženy konkurencí a jejich hodnota bude růst.
Tento segment se stává mezi investory velmi populární, v budoucnu však nebude nijak velký, ale spíše okrajový. Na několika transakcích v něm aktuálně pracujeme, nicméně investorů, již se na něj zaměřují, u nás není více než desítka.
Rozdílný přístup mají k investicím do nájemného bydlení domácí a zahraniční investoři. Zatímco ti lokální preferují koupi již existujících a pronajatých budov, kterých je na trhu na prodej málo, ti zahraniční se častěji zajímají o tzv. forward deals. U nich developer staví projekt po domluvě s investorem, který se ho zaváže po dokončení koupit. Tato struktura transakcí je u místních investorů problematická, mimo jiné i kvůli regulaci; poptávají je tedy spíše ti zahraniční, kteří jsou v tomto ohledu flexibilnější. Zajímají se primárně o projekty v širším centru Prahy, kterou již jako nemovitostní trh znají, zatímco lokální investoři se rozhlížejí po všech větších českých městech.
I další alternativní segmenty budí pozornost investorů, kteří by takové projekty v České republice rádi kupovali – ať už jde o bydlení pro seniory, flexibilní kanceláře, projekty last-mile logistiky, nebo datová centra. Například po posledně jmenovaných je ze strany investorů velká poptávka, ale v Praze nejsou projekty, které by ji uspokojily. Investoři se po nich tedy musí poohlížet jinde – opět nejčastěji na polském trhu.
Regionu kraluje Polsko
Polsko středoevropskému trhu v investicích do realit dominuje již tradičně: oproti ostatním zemím je tamní trh větší a nabízí více produktů ke koupi, neboť jejich výstavba je tam rozsáhlejší, rychlejší a snazší. V letošním prvním čtvrtletí se tak v Polsku odehrály téměř dvě třetiny (šedesát tři procent) všech investičních transakcí v regionu, zatímco podíl České republiky byl třináct procent.
Celkový objem investic do regionu se meziročně propadl o více než dvacet dva procent. Kapitál alokovaný do komerčních nemovitostí však zůstává vzhledem k nabízenému produktu velmi vysoký, a tak lze s odezněním koronavirové nejistoty očekávat opětovný nárůst investiční aktivity.
Český trh: stabilní, vyspělý, důvěryhodný
Český trh je však limitován nízkou výstavbou, a tedy nízkým počtem produktů, které je možné koupit. Zdejší fondy nemají kam investovat nahromaděný kapitál, a tak se rozhlížejí za našimi hranicemi – především právě v Polsku, na Slovensku, případně i v Maďarsku. Ideálním cílem je pro ně dnes logistická nemovitost v Polsku.
Na nedostatek příležitostí v Česku narážejí i zahraniční zájemci o investice, nízká nabídka produktů brzdí jejich příliv a zdejší transakční aktivitu. Omezení na straně výstavby je však pro trh zároveň výhodou: nově postaveným nemovitostem nedostatek konkurenčních projektů zaručuje do jisté míry monopolní postavení, investoři pak trh, na němž neočekávají fluktuaci hodnot (kapitálových, nájmů či neobsazenosti), vnímají jako vyspělý. To pak vede ke zvyšování cen.
Nabídka zdejšího trhu je strukturálně omezená, takže jsou projekty chráněné před konkurenčními vlivy – což nelze říci třeba o Varšavě, kde se staví výrazně více. Investoři se tedy o Prahu velice intenzivně zajímají a budou i nadále, zdejšímu trhu věří.
MICHAL SOTÁK, partner a vedoucí investičního týmu v České republice, Cushman & Wakefield
[1] Pro účely této zprávy do regionu střední Evropy řadíme Českou republiku, Polsko, Slovensko, Maďarsko a Rumunsko.
Foto: Pixabay
Zdroj: Cushman & Wakefield