Poradna: Pronajímáte byt? Jaké daňové povinnosti vás neminou

Mnohdy je přitom potřeba platit hned více různých daní. Jak se liší daňové povinnosti, když byt pronajímáte přes Booking.com či Airbnb? A můžete si uplatňovat nějaké daňové slevy či odpočty úroků?
V současně době je koupě nemovitosti za účelem jejího dalšího pronájmu velice oblíbenou investicí, pravidelný příjem z pronájmu totiž může generovat zajímavý měsíční příjem. Pro příjem z pronájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu není potřeba si vyřizovat žádné speciální povolení nebo živnostenské oprávnění. Typicky se jedná o dlouhodobý pronájem fyzické osobě za účelem bydlení. „Kupujícímu však vzniká povinnost jednorázově zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí a do konce ledna následujícího roku podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Následně pak musí každoročně tuto daň platit a každoročně zdaňovat příjem z pronájmu,“ vysvětluje Martin Březina, spoluzakladatel služby Ideální nájemce.cz.
Odpočet úroků od základu daně
V případě financování nemovitosti hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření je možné si zaplacené úroky odečíst od základu daně. „Výše odečitatelné položky v podobě úroků zaplacených z hypotéky může ročně činit i mnoho desítek tisíc korun. Kupříkladu s průměrnou výší hypotéky kolem dvou milionů korun klient v loňském roce na úrocích zaplatil zhruba 59 000 korun, takže stát mu letos může vrátit na daních až 8 850 korun,“ uvádí David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance. „Uplatnit úroky jako odečitatelnou položku však nelze, pokud úvěr neslouží na financování bytových potřeb. U nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání je však možné si úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj,“ dodává David Eim.
Časový test u prodeje
Příjmy z prodeje nemovitosti jsou od daně z příjmu osvobozeny, pokud je u nich splněn takzvaný časový test. Prodává-li majitel nemovitost, ve které nebydlel, potom je podmínka daňového osvobození splněna, jestliže mezi nabytím a prodejem nemovitosti uplynulo alespoň pět let. V případě dědictví se tato lhůta zkracuje o dobu vlastnictví zůstavitele, pokud došlo k dědictví v řadě přímé či od manžela/manželky.
Zdanění dle § 7 nebo § 9
Příjem z pronájmu se v daňovém přiznání fyzických osob zdaňuje dle § 7 (příjem ze samostatné výdělečné činnosti) nebo § 9 (příjem z nájmu). Příjem ze samostatné výdělečné činnosti podléhá rovněž odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Z příjmu dle § 9 se povinné pojistné neplatí. Pro příjmy ze samostatné výdělečné činnosti z ubytovacích služeb je typické, že pronájem bývá například poskytován na krátkou dobu, k ubytování jsou poskytovány další služby nebo se jedná o ubytování za účelem dovolené, rekreace či krátkodobého pracovního pobytu. Mezi příjmy ze samostatné výdělečné činnosti se řadí i příjmy plynoucí z různých aplikací, kupříkladu Airbnb. „Živnostník mající mimo příjmu ze samostatné výdělečné činnosti, která podléhá DPH, i příjem z podnájmu dle § 9, který je od DPH osvobozen, musí počítat s tím, že i příjem z pronájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu se započítává do rozhodného miliónového obratu pro povinnou registraci k DPH,“ upozorňuje Pavla Hadrabová ze společnosti Mazars.
Krátkodobé ubytovací služby
Obliba nabízení krátkodobého ubytování ve vlastním bytě třeba přes zmíněnou aplikaci Airbnb stoupá nejen v Praze, ale i v dalších turisticky oblíbených městech. V těchto případech se jedná o ubytovací služby a při výpočtu základu daně ze samostatné výdělečné činnosti je v případě vlastnictví živnostenského oprávnění možné použít 60% výdajový paušál. Zahraniční zprostředkovatelskou společností je poskytována služba zprostředkování ubytování a jejímu příjemci vzniká povinnost uhradit DPH z této služby. Příjemci služby neregistrovaní k DPH se musejí v takovém případě registrovat jako identifikované osoby. Pro příjmy ze samostatné výdělečné činnosti je potřeba vyplnit přílohu číslo jedna daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob.
Povinnost podat daňové přiznání
Za zaměstnance s příjmy z pronájmu nemůže daňové záležitosti vyřídit zaměstnavatel formou ročního zúčtování daně a je nutné podat daňové přiznání. Pro příjmy z nájmu dle § 9 zákona o dani z příjmu je nutné vyplnit přílohu dva daňového přiznání. „Výdaje lze uplatnit ve skutečné výši nebo třicetiprocentním výdajovým paušálem. Při využití paušálu je však možné uplatnit výdaje maximálně v částce 300 tisíc korun,“ dodává Martin Březina.