Švehla: Nemluvme o dostupném bydlení.Stát vyžaduje mnohdy nesmyslný luxus

Nedostupnost bydlení je nesporně katastrofa pro mnoho rodin. Pravděpodobně se kvůli tomu nenarodí mnoho dětí a dokonce ani nezaloží mnohé domácnosti. Dívky se neprovdají, mládenci neožení, nebo se sňatky uzavřou z hloupých důvodů – kvůli bytu. Zatímco generace našich rodičů pokládala za vrcholný rodinný cíl a symbol úspěchu vlastní automobil, pro dnešní mladé rodiny se stejnou metou – a bohužel často mnohem hůře dosažitelnou – stala vlastní garsonka.

Společné domácnosti rodičů a dětí nejsou pro vztahy nic moc dobrého, dojíždění za prací se prodražuje a pracovním výkonům to rozhodně neprospívá.

Na druhou stranu je ale bytová krize velkou příležitostí zbohatnout, což pochopila celá řada majetných lidí. Na papíře bohatnou lidé, kteří bydlí ve svých nemovitostech. Není jim to moc platné, protože své bydlení prodat nemohou, ale může je hřát pocit, že před deseti lety vlastnili byt za milion a dnes už by byl za tři. Lépe jsou na tom majitelé peněz, protože mohou byty za aktuální ceny nakupovat a za rostoucí nájemné pronajímat, nebo později se ziskem prodávat. Vydělávají banky na hypotékách a dalších úvěrech, vydělávají stavební firmy i majitelé pozemků. Neviditelná ruka trhu funguje a čítankově předvádí, jak špatné je, když se do problému vloží stát.

Snaha politiků „prospět lidem“ má převážně jeden směr: dotovat a dotovat. Dát lidem, kteří potřebují bydlet, víc peněz, aby si drahé byty mohli koupit. Zlevnit a zpřístupnit jim hypotéky, aby si mohli na bydlení snadněji půjčit. Pomáhat daňovými úlevami a sociálními dávkami. Všechno dohromady to zvyšuje koupěschopnou poptávku po bytech, takže to v konečném důsledku problém spíš prohlubuje, protože bytů je prostě málo a stavění je obtížné.

A teď z pohledu těch majetných, tedy investorů: na rostoucích cenách bytů se dá dobře vydělávat. Napětí na trhu s byty ale plodí nejistotu. V tržním uvažování je nejistota rizikem, které vede k přirozené snaze zkrátit dobu návratnosti investic. Proto rostou ceny bytů i nájemné, a to nezadržitelně: v loňském roce zdražil m² staršího bytu v Praze na více než 140 tisíc korun. Před pěti lety se za stejnou cenu prodávaly v Praze byty nové. Podle realitních odborníků se průměrná (mediánová) cena pražského bytu vyšplhala na 7,6 milionu korun. Před rokem byl stejný průměr 6,9 milionu a na konci roku 2020 “jenom” 5,1 milionu korun. Aktuální průměrná cena bytu v Praze je přes 175 tisíc korun/m², v některých lokalitách už je to i přes 260 tisíc korun/m²! Ceny starých bytů jsou sice trochu nižší, ale rostou rychleji.

Nemuselo by to tak být. Velice by pomohlo urychlení stavebního řízení, o čemž se mluví už mnoho let a zatím to nikam nevede. Nechme to stranou a podívejme se na drobnosti, které brzdí bytovou výstavbu a daly by se vyřešit téměř škrtem pera, tedy rychle a levně. 

Začněme rekonstrukcí objektů vhodných k bydlení. Pokud chcete na konci svého úsilí zkolaudovat byt, musíte splnit normy, které u starších budov nedávají smysl. Předpisy například vyžadují ložnici o ploše alespoň 12 m² pro dva, což u historických zdí často nevychází. Velikost oken musí odpovídat obytné ploše, ale v úzkých ulicích vám kolaudaci shodí nedostatečné proslunění. Na toaletu se nesmí vcházet přímo z pokoje (pokud je v bytě jediná) a povinnost zajistit nová parkovací místa u starého činžáku rekonstrukci často zcela pohřbí. Naše legislativa připouští jen „vysoký standard“, tedy v podstatě luxus, a nic mezi tím. Přitom řešení by bylo jednoduché: návrat ke kategoriím bytů. I nižší kategorie by splňovala základní hygienické a bezpečnostní limity, ale umožnila by vznik dostupného bydlení v prostorech, které dnes nesmyslně zejí prázdnotou.

Další téma k rychlému řešení nabízí zákon o DPH: když stavíte nebo rekonstruujete byt, účtují vám dodavatelé sníženou sazbu 12 %. Když ale hotový byt pronajmete lidem, stáváte se pro stát v této činnosti konečným spotřebitelem. Platíte tedy provozní náklady a údržbu s plnou DPH (např. 21 % u oprav, správy nebo elektřiny společných prostor), ale nemáte si ji proti čemu odečíst. Tento náklad se pak logicky přelévá do ceny nájemného, které nájemník zaplatí – a stát mu na něj následně paradoxně přispívá skrze sociální dávky.

K čemu to vede? Místo bytů se často staví nebytové prostory (sklady, kanceláře, ateliéry). V nich lidé nakonec stejně bydlí, ale stát je trestá: nemohou si tam nahlásit trvalý pobyt, což jim komplikuje přístup ke školkám nebo parkovacím kartám, a platí v nich často dražší energie. Navíc se mohou pohybovat v právní nejistotě, protože ochrana nájemníka v nebytovém prostoru je v praxi složitější než v klasickém bytě. Proč by tedy za pronájem bytu nemohli plátci DPH platit tuto daň? Bylo by to logické a jednoduché.

Další známou brzdou jsou územní plány, které vymezují plochy určené k bytové výstavbě. Stavět byty jinde je nepřípustné, i když tam už objekty vhodné k rekonstrukci stojí. Ze staré a nepotřebné maštale prostě byty neuděláte, leda byste prosadili změnu územního plánu (a to je v případě stavby na zemědělské půdě fakt hodně těžké). Územní plány jsou určitě dobře promyšlené a mají svou logiku. Proč ale jejich úpravy musejí trvat dlouhé roky, to moc jasné není. Škrtem pera by se tyto lhůty daly zkrátit, stejně jako kolaudační řízení a další administrativa.

Neviditelná ruka trhu je tím drsnější, čím výraznější je role viditelné ruky státu. K regulaci výstavby existuje celá řada dobrých důvodů, ale dnešní stav je rigidní a není v něm ani stopy po obecném zájmu, kterým je zvýšení dostupnosti bydlení. Pokud by se změnilo pár zmíněných drobností, ceny bydlení by se citelně snížily a mnoha lidem by se žilo lépe. 

Mít vlastní střechu nad hlavou je ušlechtilý cíl. Není to žádný luxus, ale přirozená podmínka spokojeného rodinného života, která by měla být pro většinu domácností přiměřeně dosažitelná.

Autor: Martin Švehla

Foto: Vytvořeno umělou inteligencí v ChatGPT