Dušan Kunovský: V Česku bude ale i nadále převládat preference vlastnického bydlení

Jestli někdo určuje, jak vypadá rezidenční trh v hlavním městě, pak právě Kunovský. Aktuálně má nakoupeny pozemky o výměře 1,5 milionu metrů čtverečních za 23 miliard, a hlásí, že je připraven dál nakupovat. Jen v Hloubětíně bude Central Group schopna pustit na trh každý rok 500 bytů.

Rozhovor s DUŠANEM KUNOVSKÝM, majitelem Central Group a.s.

Jak se zdražování stavebních materiálů o desítky procent, kterého jsme v posledním roce svědky, promítá do situace na developerském trhu?
Trh se kvůli zdražování a nedostupnosti stavebních materiálů i energií, nedostatku pracovníků, rekordní inflaci a nejistotě ohledně nového stavebního zákona, potýká s obrovskou nejistotou. Kvůli současným problémům a dalšímu nepředvídatelnému vývoji trhu někteří developeři své projekty odkládají nebo dokonce prodávají jiným investorům. Na trhu je v Praze aktuálně jen okolo 3 tisíc volných nových bytů. Dříve byl přitom běžný dvojnásobný počet.

Vaše firma přišla zhruba o čtvrtinu svých zákazníků. Jak se s tím vyrovnáváte?
Současná nejistota se na prodejích odráží. My se zaměřujeme hlavně na střední vyšší segment, kde si zhruba polovina lidí na koupi bytu brala hypotéku. Minulý rok touto dobou byla průměrná úroková sazba někde kolem 2,5 procenta, teď už se blíží k šesti procentům. Navíc se zpřísnily parametry a ukazatele pro hypotéky vyhlašované Českou národní bankou. Řada lidí je opatrná, vyčkává a sleduje, jak se bude situace dále vyvíjet. Značně tedy ubylo právě lidí, kteří byt financují hypotékou. Jejich zájem v současnosti spadl zhruba na polovinu. Odpadla také část zahraniční klientely. My jsme v souvislosti s válkou cíleně zastavili prodeje občanům Ruska a Běloruska.
I přes složitou situaci ale i nadále pokračujeme v práci na všech našich aktuálních i připravovaných projektech. Letos už jsme například zahájili výstavbu dvou zcela nových rezidenčních čtvrtí – Parkové čtvrti v Praze 3 a Tesly Hloubětín v Praze 9. Jen v těchto dvou projektech vznikne kolem 4 tisíc bytů. V různých fázích přípravy máme více než 30 tisíc bytů po celé Praze a aktivně vyhledáváme i další akvizice. A před pár týdny jsme v rámci rozšíření našeho klientského servisu otevřeli i nové interiérové studio.

K velké ztrátě vašich zákazníků došlo navíc v situaci, kdy se vaší společnosti loni podařilo získat stavební povolení na rekordní množství bytů. Myslíte, že se podaří vám tento propad brzy srovnat?
Současný pokles prodejů podle nás nebude trvat dlouho. Stabilitě trhu velmi věříme, i proto jsme přišli s několika podpůrnými programy, kdy klientům garantujeme, že na koupi našeho bytu nemohou prodělat. Prvním je program garance vrácení peněz. Lidem po uzavření smlouvy a složení zálohy umožňujeme kdykoliv až do dokončení bytu ukončit smlouvu, a my jim vrátíme všechny peníze, které zaplatili. Lidem také umožňujeme si vyřídit hypotéku kdykoli až do termínu dokončení bytu. Například naše projekty Parková čtvrť nebo Tesla Hloubětín budou dokončené v roce 2024. Klienti si tedy nemusí hypotéku zařizovat teď, kdy jsou vysoké úrokové sazby, ale mohou počkat, a je předpoklad, že v době dokončení projektů už budou úroky z hypoték mnohem nižší, třeba kolem dvou či tří procent. Další podpůrný program, který máme, by měl vyřešit obavy lidí z možné neschopnosti splácet hypotéku. Klientům, potažmo hypotečním bankám garantujeme, že nás po dobu pěti let od dokončení a předání bytu mohou vyzvat k tomu, abychom si ho koupili zpátky a vrátili klientovi veškeré vložené peníze. To lidem pomáhá získat lepší podmínky financování u bank, protože mají garantovanou cenu.

Na jedné straně se uvádí, že je na trhu velký nedostatek bytů a na druhé straně je ztráta zájemců o byty. V čem je tedy problém? 
Na trhu existuje obrovský deficit bytů, který vznikl kvůli dlouhodobě extrémně pomalému procesu jejich povolování. Podle odborných odhadů Praha každoročně potřebuje povolit a postavit minimálně 10 tisíc nových bytů, dlouhodobě se jich ale povoluje ročně jen cca třetina z tohoto počtu. Navíc i přes současný pokles prodejů poptávka stále vysoce převyšuje nabídku. Proto ceny nových bytů v Praze od roku 2015 vzrostly už o více než 130 procent.

Mohl jste si dosud i svým dodavatelům do značné míry diktovat podmínky. Musel přistoupit na inflační doložky a prodlužování termínů výstavby? Jak to vidíte?
Jednání se stavebními firmami jsou velmi složitá. Na trhu působíme už 28 let, ale letos jsme poprvé za dobu našeho fungování přistoupili na inflační doložky, přesněji vazby některých segmentů rozpočtů na vývoj na trhu. Týká se to klíčových položek staveb, jako je například železo. Ocitáme se tak v poměrně složité situaci, kdy našim zákazníkům nadále garantujeme pevnou neměnnou cenu bytu, sami ale fakticky nevíme, kolik nás bude stavba stát. To je pro nás jako pro investora ne úplně komfortní. Dále jsme museli přistoupit k několikaměsíčnímu prodloužení termínů realizace staveb tak, abychom klientům mohli garantovat termín dokončení. Dodavatelské firmy kvůli výpadkům dodávek a nedostatku lidí žádají na jednu běžnou etapu, kterou dříve stavěly rok a půl, o čtvrt roku více času.

Objevuje se i zhoršující dostupnost hypoték klesá i poptávka po vašich bytech. Co by vám pomohlo?   
Nejvíce by nám pomohlo stabilní právní prostředí a odblokování překážek pro novou výstavbu. Proto je potřeba co nejdříve uvést do praxe nový prorozvojový stavební zákon. Ale ani sebelepší stavební zákon nebude pro podporu nové výstavby a zlepšení dostupnosti bydlení stačit, pokud města a obce, kde se staví, nebudou od státu získávat výrazně více peněz na potřebnou veřejnou infrastrukturu. Nejvhodnějším řešením by mohlo být snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent s tím, že zbývajících 5 procent by formou místního poplatku nebo na základě plánovací smlouvy s investorem získávaly přímo ta města a obce, kde se tyto byty staví (tzv. PRINCIP 10+5). Díky tomu by mohly novou výstavbu podporovat a vidět v ní příležitost ke svému rozkvětu. A přitom by veřejný rozpočet nepřišel ani o korunu. 

Máte ve smlouvách nějaký limit, o kolik maximálně může dodavatel cenu stavby navýšit?
Ne, je to zcela na tržním vývoji. Není to pro nás jednoduché.

Jak vás postihla covidová krize?
Pandemie zahájila období celkové nejistoty a nepředvídatelnosti trhu, které trvá dodnes. V první fázi a během lockdownů jsme na čas museli uzavřít klientské centrum a omezit obchodní schůzky. Byly i obavy, že dojde k poklesu zájmu o nové byty. Ty se naštěstí nepotvrdily. Naopak loňský rok byl z hlediska prodejů dokonce úplně rekordní. Lidé měli velké úspory a byly ještě velmi levné a dostupné hypotéky. Navíc platí, že nemovitosti jsou v těžkých dobách jedním z nejlepších způsobů, jak ochránit své prostředky před znehodnocením. Takže zájem o byty je pořád silný.

Jste podle časopisu Forbes 10. nejbohatší  Čech. Setkáváte se také se závistí? Jak jí čelíte?
Se závistí se setkávám v podobné míře jako každý jiný člověk, to znamená tu a tam. Žiji jako ostatní lidé, chodím do práce, mám jednu pracovní schůzku za druhou, po práci trávím čas s rodinou, a když mám volnou chvilku, tak se snažím nabrat síly. A na přemýšlení o tom, jestli mi někdo závidí kvůli nějakému žebříčku, mi naštěstí nezbývá čas.

Co říkáte novele stavebního zákona?
Pro nás je hlavně důležité, abychom už nějaký nový stavební zákon měli. Současná nejistota a oddalování účinnosti stavebního zákona českou ekonomiku jednoznačně poškozují.

Jak vidíte stále prosazované nájemního bydlení?
Segment nájemního bydlení se bude zřejmě rozvíjet víc než v minulosti. V Česku bude ale i nadále převládat preference vlastnického bydlení, je to tu hluboce zakořeněné. Proto i pro nás bude pořád prioritou prodej koncovému zákazníkovi.

Dá se odhadnout, jaký bude trh s nemovitostmi a byty příštích 5-10 let?
V takto dlouhém časovém horizontu je těžké cokoliv předvídat, hlavně v současné nevyzpytatelné situaci. Trhu a jeho stabilitě ale velmi věřím, proto si myslím, že ceny budou i nadále růst tempem okolo 5-10 % za rok.

Jste znám adrenalinovými zájmy. Platí to stále? Co máte nejraději? 
Tak Rallye Dakar už asi nepojedu. Stále mě ale velmi baví cestovat, nejraději s batohem na zádech. Člověk toho takto zažije nejvíc, lépe pozná místní lidi a kulturu.

Děkuji za rozhovor.

Foto: Poskytnuto Dušanem Kunovským
Zdroj: Renáta Lucková