Jak se bydlí s inflací

Dubnová (2024) inflace poněkud překvapila trhy i komentátory, zejména ty, kteří po dvou měsících dvouprocentního klidu očekávali pohodové pokračování. Nejprve suše ze zprávy Českého statistického úřadu: Od 1. května 2023 do 30. dubna 2024 stouply spotřebitelské ceny o 2,9 %, přičemž jen za samotný duben stouply o 0,7 %. 

První reakce:

Proti minulým měsícům, kdy byla meziroční inflace na úrovni 02 % a meziměsíčně ceny rostly o 0,3 % (v únoru) a 0,1 % (v březnu) je to jisté zhoršení. Bez prostřední reakcí na devizovém trhu bylo posílení koruny, a to na základě jednoduché úvahy: inflace oživuje víc, než předpokládala ČNB, tím pádem nebude už ČNB tak spěchat se snižováním úrokových sazeb a tím pádem je dobré korunu držet – koruna se tedy víc nakupovala a zdražila. Ne dramaticky, ale pár desetníků přidala a silnější úroveň drží i nadále. Více zvažovat pokračování poklesu úrokových, které okamžitě ocenily devizové trhy posílením kurzu koruny. Úvaha je jednoduchá: inflace stoupá, ČNB tedy nebude s poklesem sazeb spěchat a koruna bude nadále dobře vynášet. Zároveň si komentáře všímají, že v dubnu poněkud zdražily některé potraviny a tento trend může i zesílit. 

Jak se měří inflace

Je dobré si to uvědomit: inflace se měří na cca 700 položkách běžného zboží, služeb a poplatků, které nakupujeme a platíme (tzv. spotřební koš). Je to tedy jakýsi průměr zdražování od brambor, až po nová nebo ojetá auta. Něco podraží, něco zlevní. V dubnu zdražily pohonné hmoty a některé potraviny, levnější byly ale jiné potraviny a třeba tuhá paliva. 

Soustavný růst vykazují ceny, související s bydlením: nájemné, náklady na údržbu a opravy bytů, vodné, stočné, elektřina, teplo a další položky v souhrnu za duben sice klesly, ale jen o 0,1 %. Zato v meziročním srovnání přibyla letos každý měsíc, více než 3 %. Tady je třeba vysvětlit, jak funguje spotřební koš a jak se změny konkrétních cen promítají do výsledných čísel. 

Jak funguje spotřební koš

Statistický úřad zjišťuje každý měsíc skutečné ceny 693 položek konkrétního zboží a služeb, které jsou rozděleny do skupin (oddílů) podle určení. Je zde tedy oddíl potraviny, oddíl bydlení, zdraví, doprava atd. Každá položka má ve spotřebním koši určitou váhu. Ta je odvozena od toho, jakou část rodinných rozpočtů na ten který účel vydáváme.  Konkrétně náklady na bydlení mají ve spotřebním koši váhu 25,7 %, což je z celého koše váha největší a odpovídá to realitě: průměrná domácnost dá za bydlení vyšší čtvrtinu svého rozpočtu. Potraviny včetně nealkoholických nápojů mají váhu 17,7 %   a zahrnují 158 položek od polotučného mléka (3,7 promile) až po olivový olej (0,6 promile). Statistici zkrátka vycházejí z toho, kolik za danou položku v průběhu roku průměrně vydáváme – za olivový olej bezesporu méně než třeba za mléko. Když se tedy změní cena, která má v koši velkou váhu, promítne se to do cenového indexu (do údaje o inflaci) výrazněji. Kdyby cena olivového oleje stoupla na dvojnásobek, vliv na inflaci to bude mít celkem nepatrný. Zato dvojnásobná cena mléka by byla na cenovém indexu již asi znát. 

Náklady na bydlení 

Je tedy jasné, že ceny bydlení jsou z hlediska inflace významné a že jejich pohyb do jisté míry vytváří inflační počasí. Bydlení je u nás poměrně drahé. Podle posledních analýz dáme za nový byt o rozloze 70 m2  zhruba 15 průměrných hrubých ročních mezd. Jsme v tomto smyslu druhou nejdražší zemí v Evropě (dražší jsou byty pouze na Slovensku) a jak vidíme, rostou soustavně – a týká se to jak bytů nových, tak starších. Tabulka ukazuje, kolik ročních průměrných platů je třeba vydat na byt o rozloze 70 m2 v jednotlivých zemích:

V nejzajímavějších lokalitách už ceny překročily magickou hranici 100 tisíc korun za 1m2 užitné plochy, což je sice „jen“ třetina cen bytů v Paříži či polovina cen bytů v Mnichově, ale průměrné mzdy máme proti těmto zemím podstatně nižší.  

Od cen nových bytů se odvíjí nájemné – a to tím pádem také stoupá. 

Bydlet ve vlastním nebo v nájmu?

Dlouhá léta převládá v ČR tendence „bydlet ve vlastním“, a na realitním trhu je to znát: zhruba čtvrtina obyvatel u nás bydlí v nájmu, ale z nich polovina by podle průzkumů raději bydlela ve vlastním. K tomu se v různých formách propracovalo kolem 70 % obyvatel. Aktuální přehled vypadá takto:

V poslední době se nálada mění. Byty jsou drahé, hypotéky cenu ještě zvyšují a pokud si musím půjčit několik milionů a chci měsíčně splácet zhruba tolik, kolik bych platil za nájem, dostanu se do divných čísel: Pěkný byt 2+1 si mohu pronajmout za zhruba 20 tisíc měsíčně. Budu-li v této výši splácet hypotéku, splatím ročně 240 tisíc, za deset let 2,4 milionu, za 30 let 7,2 milionu, ale zhruba polovina budou úroky. 

Rozhodnutí tedy vypadá následovně: Buď si byt koupím, zaplatím rovnou něco kolem 3,5 milionu korun a na zbytek si půjčím. Budu mít byt za 7 milionů a budu splácet 20 tisíc měsíčně. Nebo si za těch 20 tisíc měsíčně byt pronajmu, nebudu muset platit nic dalšího a jediným rozdílem bude fakt, že za těch 30 let mi byt nebude patřit. Ušetřím ale něco kolem 3,5 milionu korun.  

Na základě těchto jednoduchých počtů se mladí lidé stále častěji ohlížejí po nájemním bydlení a vnímají některé jeho přednosti: stačí jim jen těch 20 tisíc měsíčně, nemusí byt opravovat a udržovat, mohou se kdykoliv odstěhovat, třeba do většího nebo za prací. Zvýšený zájem o nájemní byty vede, ale k růstu nájemného a celkový nedostatek bytů v důležitých lokalitách tento vývoj povzbuzuje. Snižování nájemného nebo pokles cen bytů není na pořadu dne – pokud se ale vzestup těchto cen alespoň zpomaluje, je to rozhodně dobrá zpráva. Pokud se podaří nabídnout na trhu více bytů – ať už ke koupi nebo k pronájmu – přestane být bydlení inflačním faktorem.

Martin Švehla

Foto: Pixabay

Autor: Martin Švehla