Celkový objem pronájmů na trhu v roce 2020 klesl o dvacet čtyři procent

Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za čtvrté čtvrtletí roku 2020. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze.
Nabídka kancelářských budov
V Praze bylo během čtvrtého čtvrtletí roku 2020 dokončeno celkem 19 700 metrů čtverečních kancelářských ploch v jediném projektu, čímž celkový objem moderních kanceláří vzrostl na 3,75 milionu metrů čtverečních. Během roku 2020 bylo dokončeno 150 500 metrů čtverečních moderních kancelářských prostor. Nově dokončené prostory představuje rekonstrukce památkově chráněné budovy Bubenská 1 v Praze 7 (19 700 metrů čtverečních). Budova je ze 100 procent obsazena.
Kancelářská plocha v projektech v aktivní fázi výstavby čítá 136 400 metrů čtverečních a z toho přibližně 98 100 metrů čtverečních by mělo být na trh dodáno v průběhu roku 2021. V prvním čtvrtletí tohoto roku by pak mělo být dokončeno 34 400 metrů čtverečních. Během uplynulého čtvrtletí nebyla zahájena výstavba žádného projektu.
Budovy třídy A tvoří většinu nabídky moderních kanceláří (sedmdesát dva procent), přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje necelých šestnáct procent.
Celková nabídka neobsazených podnájmů ve čtvrtém čtvrtletí 2020 dosáhla 64 300 metrů čtverečních, což je ve srovnání s předchozím čtvrtletím nárůst o třicet šest procent (a/nebo 17 100 metrů čtverečních).
Realizovaná poptávka
Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla v čtvrtém čtvrtletí roku 2020 objemu 98 700 metrů čtverečních, což představuje mezičtvrtletní nárůst o osmnáct procent, ale meziroční pokles o třicet tři procent.
Největší hrubá realizovaná poptávka v čtvrtím čtvrtletí byla zaznamenána v městských částech Praha 4 (dvacet dva procent), dále pak v Praze 8 (šestnáct procent) a Praze 7 (patnáct procent). Nejaktivnějšími společnostmi byly firmy působící ve reklamě a médiích (osmnáct procent), následovány společnostmi působícími v profesionálních službách (čtrnáct procent) a společnostmi ze sektoru IT (dvanáct procent).
V posledním čtvrtletí dosáhl podíl renegociací na celkové realizované poptávce padesát jedna procent, zatímco celkový objem nově pronajatých prostor včetně předpronájmů a expanzí představoval čtyřicet čtyři procent z celkové hrubé realizované poptávky. Celkový podíl podnájmů představoval pět procent.
Významné pronájmy
Největšími transakcemi čtvrtého čtvrtletí byly převážně prodloužení nájemních smluv, zejména pak společnosti Internet Mall (6 300 metrů čtverečních) v budově Gen v Praze 7, Havel&Partners (5 200 metrů čtverečních) v budově Florentinum v Praze 1 a NET4GAS (4 800 metrů čtverečních) v projektu Kavčí Hory Office Park v Praze 4. Největší nový pronájem byla transakce TNT/Fedex (3 800 metrů čtverečních) v budově Kotelna Park II v Praze 5. Pozitivně z pohledu budoucí výstavby můžeme vnímat i nárůst podílu předpronájmů na celkovém objemu realizovaných transakcí. Společnost Crestyl si takto zajistila budoucí nájemce na více než 7 000 metrů čtverečních v projektu Hagibor, což přispěje k zahájení jeho výstavby.
Podíl neobsazené plochy 
Podíl neobsazených kancelářských prostor na celkové nabídce v čtvrtém čtvrtletí zůstal na sedm procent, což ve srovnání s předchozím čtvrtletím nepředstavuje žádnou změnu. Celkový objem volných kanceláří dosáhl 261 600 metrů čtverečních. Největší objem dostupných kanceláří byl v Praze 5 s 57 100 metrů čtverečních, což představuje míru neobsazenosti na úrovni 8,8 procent, následovala Praha 4 s 56 200 metrů čtverečních a mírou neobsazenosti 5,8 procenta. Nejméně volných kanceláří bylo v Praze 2 s 5 100 metrů čtverečních (míra neobsazenosti 3,6 procenta) a Praze 3 s 6 600 metrů čtverečních (5,4 procenta).
Nájemné
Ačkoli se míra neobsazenosti během roku 2020 zvýšila a celková aktivita zpomalila, nejvyšší dosahované nájemné za čtvrté čtvrtletí zůstalo stabilní a pohybovalo se v rozmezí 22,00 až 22,50 eur za metr čtvereční na měsíc v centru města, 15,50–17,00 eur za metr čtvereční na měsíc ve vnitřních a 13,50–15,00 eur za metr čtvereční na měsíc ve vnějších částech města.
Reklasifikace kancelářských prostor
Členové Prague Research Fora – CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank – v roce 2020 provedli reklasifikaci všech nemovitostí, které jsou v současné době zařazeny do celkové výměry pražských moderních kanceláří, tak aby hodnocená kritéria lépe odrážela moderní trendy v oblasti nemovitostí a developmentu.
Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zůstaly nezměněny a zahrnují:

• Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
• Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 metrů čtverečních
• Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

• Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena.
• Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí
• Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti
• Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována
• Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě
• Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce
• Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora.

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

V důsledku reklasifikace je čtyřicet sedm procent nemovitostí zahrnuto do třídy A, přičemž pouze osm procent dosahuje nejlepších bodů a získává hodnocení třídy AAA. Zbývajících padesát tři procent nemovitostí je hodnoceno jako třída B.
Foto: pixabay.com
Zdroj: Colliers International