Objem poskytnutých hypoték oproti březnu výrazně propadl. Průměrná sazba u nových úvěrů vzrostla na 4,4 procenta

Citelný propad nových hypoték v dubnu způsobila patrně nová přísnější pravidla ČNB. Jejich očekáváná platnost zároveň vedla k určitému předzásobení v dřívějších měsících, což se ve slabších dubnových číslech také promítlo. Úroková sazba u skutečně nových hypoték bez refinancování v dubnu vzrostla na 4,4 % z březnových 4,15 %. Růst hypotečních sazeb tak dle očekávání pokračuje a tento trend uvidíme i v dalších měsících vzhledem k dalšímu růstu tržních úroků. Uvedené informace plynou z dat ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry na domácím trhu.
Propad poskytnutých hypoték v dubnu citelně zesílil
Hypoteční trh v dubnu výrazně zpomalil. Objem poskytnutých hypoték oproti březnu propadl zhruba o 40 %, a to jak z pohledu objemu, tak počtu poskytnutých hypoték. Banky a stavební spořitelny dle dubnového ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem hypotéky v celkovém objemu 17,5 mld. Kč., zatímco v březnu činil objem přes 30 mld. Kč.  Ve srovnání s dubnem minulého roku jde o více než 60% pokles. Do vývoje nově poskytnutých hypoték tak patrně promluvila kromě vyšších úrokových sazeb také přísnější úvěrová pravidla pro poskytování hypoték ze strany České národní banky platná od dubna. Přicházející zpřísnění pravidel vedlo k určitému předzásobení a k vyššímu zájmu o hypotéky v dřívějších měsících, což pokles čísel v dubnu patrně umocnilo. Za celý letošní rok je objem a počet poskytnutých hypoték meziročně nižší přibližně o 40 %.
„Ačkoliv zájem o vlastní bydlení ve společnosti neklesá, rychle se snižuje množství lidí, kteří jsou ochotni a schopni v aktuálních podmínkách do bydlení investovat. Za ČSOB Stavební spořitelnu v aktuálních výsledcích vidíme pokračující propad objemu uzavřených úvěrů ze stavebního spoření. Vzhledem k nejistému vývoji na trhu očekáváme, že propad objemů může pokračovat i v dalších měsících.,“ říká Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.
Objem skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování) v dubnu poklesl o více než 11 mld. Kč, a to z březnových 25,4 mld. Kč na 14,2 mld. Kč. Jde o nejnižší objem zhruba za poslední 3 roky. U refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) pak ze 4,9 mld. Kč na 3,3 mld. Kč. Počet nově poskytnutých hypoték poklesl pod 4,5 tisíce, zatímco průměrný měsíční počet poskytnutých hypoték v prvním čtvrtletí letošního roku přesahoval 7 tisíc a loni pak 9,5 tisíce. Meziroční propad je v případě skutečně nových hypoték mírně slabší, i tak ale v dubnu zesílil z přibližně 30 na 50 %.
V dalším vývoji hypotečního trhu se bude promítat cela řada faktorů. Nepůjde jen o výši hypotečních sazeb v kombinaci s přísnějšími úvěrovými pravidly ČNB, ale také o další vývoj ekonomiky či vývoj na nemovitostním trhu. Dle dat CenovaMapa.org přetrvává na trhu nedostatek bytů, zejména v Praze, kde byl počet nových bytů k prodeji začátkem letošního března meziročně o více než 40 % nižší. Nízkou nabídku posiluje i nejistota na straně developerů ohledně vývoje neodhadnutelného růstu vstupních nákladů při výstavbě nových bytů. Tyto faktory tak nadále tlačí ceny nových bytů vzhůru. Dle údajů CenovaMapa.org se průměrná cena nového bytu v Praze v polovině prvního čtvrtletí meziročně zvýšila z 8 546 000 na 10 021 000 Kč.
Tabulka č. 1: Shrnutí objemu poskytnutých hypoték a průměrných úrokových sazeb za duben 2022

Pozn.: Bližší dělení poskytnutých hypoték, a to zvlášť za banky a stavební spořitelny, je dostupné od ledna 2020 v excelu na webu ČBA.
Průměrná hypoteční sazba bude dál postupně růst a dohánět nabídkové ceny
Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v dubnu vzrostla na 4,39 % z březnových 4,15 %. Růst sazeb tak pokračuje již rok v řadě a průměrná hypoteční sazba se v dubnu dostala na nejvyšší úroveň od 1. poloviny roku 2011. Stejně jako v předchozích měsících však ještě zachycuje také uzavřené smlouvy, které byly rozjednány s klienty dříve, kdy byly úrokové sazby nepatrně nižší. Nabídkové ceny hypoték se v současnosti pohybují nejčastěji v poměrně širokém rozmezí od 5 do 6,5 % v závislosti na konkrétních parametrech hypotéky a vzhledem k vývoji tržních úrokových sazeb budou patrně ještě mírně růst.
„Vzhledem k přetrvávajícímu konfliktu na Ukrajině a dalším proinflačním tlakům dopadajícím na úrokové prostředí předpokládáme, že i hypoteční úrokové sazby budou ještě nějaké období růst. Ve druhé polovině letošního roku však očekáváme, že se tempo růstu zpomalí a případně nějakou dobu budou sazby stagnovat, “ uvádí Soňa Holíková, manažerka pro hypoteční úvěry mBank.
Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekáváný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností[1] v posledních týdnech dále mírně vzrostly a nacházejí na nejvyšší úrovni za poslední dvě dekády.
„Tržní úrokové sazby delších splatností, které jsou důležité pro budoucí vývoj hypotečních sazeb, dále postupně rostou a jsou v současnosti nejvyšší za posledních zhruba 20 let. Například 5letá úroková sazba již překonala 5% hranici a je o půl procentního bodu vyšší než před měsícem. Výhledově by se tato úroková sazba měla dle trhu začít snižovat, například za dva roky ji trh čeká na úrovni 4,7 %. To však ale znamená, že zlevňování hypoték bude dle tohoto tržního očekávání poměrně pomalé,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.

Graf č. 1: Průměrná hypoteční sazba u nových obchodů dle oficiálních dat ČNB a ČBA Hypomonitoru

Zdroj: ČNB, ČBA Hypomonitor

Průměrná splátka hypotéky se zvyšuje
Průměrná výše hypotéky v dubnu oproti předchozím měsícům mírně poklesla a pohybovala se mírně pod úrovní 3,2 mil. Kč. S přísnějšími pravidly ze strany ČNB a vysokými úrokovými sazbami zvyšujícími měsíční splátky totiž musely některé domácnosti zamýšlenou výši hypotéky snížit. S očekávaným růstem úrokových sazeb se zvyšuje i měsíční splátka u nových či refixovaných úvěrů. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o 1,6 až 2 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, hypoteční sazba 5 % znamená růst měsíční splátky u průměrné hypotéky o 5 až 6 tisíc Kč měsíčně. [2]
Tabulka č. 2: Měsíční splátka průměrné hypotéky v závislosti na délce splatnosti a úrokové sazbě

 Rok 2021 byl z pohledu poskytnutých hypoték zcela výjimečný
Za celý loňský rok bylo poskytnuto téměř 178 tisíc hypoték, o polovinu více než v roce 2020. Celkový objem včetně refinancování dosáhl v roce 2021 rekordního objemu 541 mld. Kč, v roce 2020 činil objem 312 mld. Kč. Obdobně silný meziroční růst byl pak patrný i v případě skutečně nově poskytnutých hypoték (bez refinancování a refixací), které banky poskytly v minulém roce rovněž v historicky rekordním objemu 379 mld. Kč. Oproti roku 2020 to představuje meziroční nárůst o 70 %. Pokud by se objem poskytnutých úvěrů v letošním roce navrátil k úrovni předminulého roku, znamenalo by to meziroční propad o 40 %.
Foto: Pixabay
Zdroj: ČBA
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 5 až 10 let.
[2] Tabulka je k dispozici v souboru xls přiloženém na webových stránkách dubnového ČBA Hypomonitoru