Erik Janovský: Sdílená ekonomika je dnes pro mladší generaci normou a institut vlastnění statků není tak podstatný jako pro starší generace

Erik Janovský je investiční manager a člen dozorčí rady Mint investmens a.s. Skupina poskytuje kompletní škálu služeb spojených s nemovitostními investicemi, jejich řízením, pronájmem a developmentem. Tyto služby jsou zajišťovány vlastním týmem více než 50 profesionálů.
Klíčovým posláním Mintu je generovat pro investory nadprůměrné výnosy při minimalizaci investičních rizik. 

Mint v roce 2019 a 2020 získal ocenění Best Asset Manager, HOF Awards CEE & SEE a v letech 2018 a 2019 ocenění Best Asset Manager, CIJ Awards, Czech Republic.

„Praha je nejstabilnějším a nejpředvídatelnějším trhem nejen z hlediska hodnoty bytů, ale také z hlediska nájmů. Přírůstek obyvatel je cca jedno procento ročně – to znamená cca 13 tisíc nových obyvatel. V posledních 5 letech se dokončilo přibližně 4500 bytů ročně. To znamená, že máte 3 nové obyvatele na 1 dokončený byt. V Praze je dlouhodobě nedostatek bytů, který se každým rokem prohlubuje,“ říká Erik Janovský

Český trh s bydlením se začíná podobat tomu na Západě. Proč bohaté státy opouští touhu vlastnit?Proč bohaté

Český trh s bydlením se v posledních 10 letech vezl na vlně velmi nízkých úrokových sazeb, která zásadním způsobem stimulovala poptávku. To spolu s velmi omezenou nabídkou bytů ve velkých městech znamenalo rapidní růst cen rezidenčních nemovitostí. Tento růst překonával růst nominálních mezd, a to znamená nižší dostupnost vlastního bydlení pro čím dál širší okruh obyvatel. Dostupnost vlastního bydlení pak dostala další ránu v podobě vysokých úrokových sazeb a zpřísnění parametrů pro získání hypotéky.

Právě dostupnost vlastního bydlení je to v čem spatřuji konvergenci českého trhu k západním státům. Vlastní bydlení může být, a pravděpodobně je, pro mnoho lidí cíl. Ale v době, kdy je splátka hypotéky o 50 % vyšší než nájem srovnatelného bytu, se nabízí otázka, jestli nedokážu s ušetřenými prostředky naložit jinak. Západní státy řeší otázku dostupnosti mnohem déle, a i proto je tam podíl nájemního bydlení oproti ČR mnohem vyšší. Další faktor je, že minulý režim zanechal silnou touhu vlastnit. A to samé vidíme v dalších státech bývalého východního bloku.

Nájem od profíka místo od soukromého majitele. V čem je to jiné?To

Jsou to dva různé produkty, které nejsou zcela srovnatelné. 

Když vám byt pronajmu já, Erik Janovský, tak budu chtít s pronájmem co nejméně práce. Nechám vám nevybavený byt, bude na vás abyste si pořídili nábytek, svoje vybavení a zařídili si další věci, které považujete za nezbytné.

Když vám pronajmeme byt v rámci našich projektů Mint Living, dostanete plně vybavený byt, do kterého se můžete ihned nastěhovat a pohodlně bydlet. Když máte dotaz nebo potřebujete vyřešit nefunkční mikrovlnku, tak zavoláte na technickou správu projektu a neřešíte kdy musíte být doma, abyste náhodou nezmeškali opraváře. Necháte to na nás a my to zařídíme. Institucionální nájemní bydlení je pro mne synonymem pro co nejméně starostí a co nejvíce transparentnosti.

Fondy ve velkém skupují nové byty. Proč? 

Například my v Mintu jsme spatřovali, že směřujeme k západní Evropě tím, jak společnost bohatne, potřeby a návyky společnosti se s tím ruku v ruce vyvíjí. To, jak ukazují data, má dopad i na podíl nájemního a vlastnického bydlení. Proto jsme v roce 2020 založili fond na nájemní bydlení a kupujeme velké bytové projekty. Každý projekt 100% ovládáme a řídíme. 

Věříme, že i nadále bude nájemní bydlení ve velkých městech na vzestupu nejen kvůli snížené dostupnosti vlastnického bydlení, ale také s ohledem na smýšlení mladších generací, pro které je už sdílená ekonomika normou a institut vlastnění statků není tak podstatný jako pro starší generace.

Bude pro Čechy těžší pořídit si vlastní bydlení?  

Rozhodně. Když se na to podíváme optikou nabídky – stavba bytů už levnější nebude. Lidská práce je stále nákladnější, povolovací proces je pořád neuvěřitelně dlouhý, financování staveb je dražší, regulace a technické normy pro stavby jsou tvrdší a tvrdší. 

Na poptávkové straně jsou zájemci o vlastní bydlení, kterým se letos snížil reálný příjem, máme dražší hypotéky, parametry DTI a LTV není snadné splnit a do toho víte, že se nabídka o moc nerozšíří. Těch stimulů pro snížení nebo udržení prodejních cen rezidenčních nemovitostí je opravdu málo.

V čem spatřujete výhody investice do fondu místo vlastního bydlení? 

Pro řadu lidí je investice do našeho fondu jako částečné zajištění proti pohybu cen bytů – dá se říct, že nepřímo participují na trendu cen rezidenčních nemovitostí, i když si vlastní byt v Praze nebo Brně nemohou dovolit.

Nesporná výhoda je, že jako fond investujeme ve vyhledávaných lokalitách s velmi omezenou nabídkou a následně byty profesionálně spravujeme. Jako investor ve fondu nemáte s investicí žádné starosti, a když se rozhodnete investiční akcie prodat, tak máte každý měsíc možnost.

I tak dle mého většina investorů nevnímá investici do našeho fondu jako alternativu k vlastnímu bydlení, ale spíše jako alternativu ke koupi investičního bytu. Navíc můžete investovat od 500 Kč měsíčně, tím dokážeme oslovit opravdu široké spektrum lidí.

Námluvy institucionálních investorů a developerů probíhaly již delší dobu. Jak na to reagovali developeři?

Pro nás byla první transakce budoucího projektu s Metrostav Developmentem v polovině roku 2021, dva měsíce na to jsme podepsali transakční dokumentaci s Trigema Real Estate. Jak Metrostav, tak Trigema se rozhodli, že zkusí také jinou formu prodeje nejen do vlastnického bydlení, našli jsme konsenzus na podmínkách tak, aby byly všechny strany spokojené. 

V současnosti jednáme s více developerskými skupinami ohledně možných akvizic, v tomto a příštím roce se soustředíme na Prahu.

Investoři českému rezidenčnímu trhu tak úplně nevěřili a developeři raději byty prodávali fyzickým osobám. Co to může znamenat?

Nájemní trh v české republice je stále ve svých začátcích. 

Když jsme před třemi lety zakládali fond, byli jsme tak trochu za pionýry a dostávali jsme otázky, jak se investice do rezidencí může vyplatit. V dalších třech letech jsme viděli velmi dynamický pohyb hladiny nájemného – v roce 2020 to byl covid a jeho negativní vliv především na nájmy v Praze. Poté začal razantní nástup poptávky po nájemním bydlení s ohledem na růst úrokových sazeb, omezenou dostupnost vlastnického bydlení a také příliv ukrajinských uprchlíků. Rázem nájemní bydlení začíná být mnohem zajímavější i pro zahraniční kapitál.

Nyní developeři ví, že spoléhat se pouze na poptávku ze strany fyzických osob je do určité míry přežitek a část svých budoucích kapacit rovnou vyhradí pro institucionální investory na projekty nájemního bydlení. 

Největší zájem mají investiční fondy o nákup bytů v Praze. Proč tomu tak je? 

Praha je nejstabilnějším a nejpředvídatelnějším trhem nejen z hlediska hodnoty bytů, ale také z hlediska nájmů. Přírůstek obyvatel je cca jedno procento ročně – to znamená cca 13 tisíc nových obyvatel. V posledních 5 letech se dokončilo přibližně 4500 bytů ročně. To znamená, že máte 3 nové obyvatele na 1 dokončený byt. V Praze je dlouhodobě nedostatek bytů, který se každým rokem prohlubuje.

Ovlivňují fondy do nemovitostí také architekturu a vybavenost nemovitostí? 

S developery vždy na začátku akvizičních vyjednávání otevřeme skladbu bytů v projektu, jejich půdorysy a stanovíme si jednotný standard. To developerům usnadňuje život – máme jasnou představu o tom, co chceme, v jaké kvalitě a mohou vše podchytit dost dopředu. 

Následně byty plně vybavíme na míru, aby nájemník přišel a jednoduše mohl bydlet.

Do architektury projektu nezasahujeme, už kvůli tomu, že všechny projekty, které jsme kupovali byly v pokročilejší fázi a měly minimálně stavební povolení.

Můžeme se z krize proinvestovat nebo proškrtat? Jak to vidíte jako investor?

Z dlouhodobého hlediska nás vždy posunou kupředu investice, proto se nesmí opomínat. Nyní je hlavní zkrotit inflaci, to by měl být cíl nás všech. Bez větších škrtů a štíhlejšího státního aparátu se neobejdeme. Vždyť tři čtvrtiny plánovaných výdajů státního rozpočtu v 2023 jsou mandatorní výdaje. 

Je podle vás již konec hejna černých labutí?

Dokud bude Rusko na Ukrajině, tak ta černá labuť tu s námi je. A pak se nám skýtá zápletka okolo Tchaj-wanu, a to je konflikt, který může svět polarizovat ještě v jiném měřítku než je polarizován teď.

Do čeho je dnes možné investovat?

Dnešní svět ukazuje, že rčení ´cash is king´ není mrtvé. Spořící účty, fondy založené na repo sazbách nabízí bezrizikovou míru zhodnocení, o kterém se nám za posledních deset let ani nezdálo. V dlouhodobém horizontu se nedá počítat s takto vysokou bezrizikovou úrokovou mírou, a proto věřím nemovitostem, především těm rezidenčním. Bydlení je základní lidská potřeba a investovat do věcí, po kterých bude vždy poptávka, zpravidla dává smysl.

Jak podle vás budeme bydlet za deset či dvacet let?

Ve velkých městech bude tlak na efektivitu dispozic, aby bylo bydlení stále dostupné. 3kk přes 80 m2 bude pravděpodobně pasé, spíš bude o čtvrtinu menší, využije se každý centimetr. A očekávám, že se výrazně zvýší potřeba skladovacích prostor – proč platit drahý m2 bytu, když si mohu sezónní věci uschovat věci levněji ve skladovací jednotce nebo sklepu.

Děkuji za rozhovor.

Foto: Poskytnuto Erikem Janovským

Zdroj: Renáta Lucková