Položkový rozpočet jako nutnost pro financování stavby hypotékou

Před zahájením výstavby, či rozsáhlejší rekonstrukce nemovitosti už je nutné mít připravenou projektovou dokumentaci. Ta velmi konkrétně a dopodrobna popisuje plánované stavební činnosti. Projekt obsahuje například architektonické a technické řešení stavby, plány rozvodů vody, odpadů, plynu a elektroinstalací, situační výkresy a technické zprávy. Vedle projektu se vyplatí zpracovat i podrobný položkový rozpočet stavby. Při jeho sestavování se vychází z projektové dokumentace a poplatek za jeho vypracování se u standardního rodinného domu pohybuje kolem 15 tisíc korun. 

Položkový rozpočet přináší velmi přesný obrázek o finanční náročnosti stavebního záměru. Rozpočet slouží především pro následné plánování financí. Jde podle něj například jednoduše spočítat potřebnou výši hypotéky a finanční rezervy.  Položkový rozpočet rovněž pomáhá při kontrole výdajů za již odvedené stavební práce. Přesný finanční plán a důkladná správa peněz je klíčová pro zajištění finanční stability.

Položkový rozpočet vyžadují banky při financování hypotékou

Položkový rozpočet vyžadují v případě financování stavby hypotékou i banky. Ten je ovšem oproti podrobnému položkovému rozpočtu pro účely stavebníka výrazně jednodušší. „Když se obecně řekne položkový rozpočet, většina lidí si představí několikastránkový elaborát. Ovšem položkový rozpočet pro banky je obvykle v rozsahu jedné strany formátu A4, kde stavebník uvádí velmi obecně o jaké stavební práce se bude jednat. Banky tento rozpočet potřebují proto, aby posoudily, zda je částka na výstavbu, nebo rekonstrukci dostačující a mohou, tak s klientem řešit jeho záměr. Dále se rozpočet používá při ověřování využití finančních prostředků, kdy odhadce banky kontroluje, do jaké míry bylo prostavěno dle uvolněných peněz,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

V rozpočtu pro banku je třeba určit záměr, tedy zda se plánuje výstavba nové nemovitosti nebo rekonstrukce. Nutná je rovněž základní identifikace místa stavby a stavebníka. Dále rozpočet pro bankovní hypotéku obsahuje výčet hlavních stavebních prací, mezi něž patří například, zemní práce, svislé a vodorovné konstrukce, tepelné izolace, výplně otvorů, úpravy vnitřních a vnějších povrchů, podlahy klempířské konstrukce a podobně. Rozpočet se dodává bance jako jeden z prvních dokumentů po podání žádosti o hypotéku. 

Pokud jste si spolu s projektovou dokumentací nechali vypracovat i podrobný položkový rozpočet, využijte ho při sestavování rozpočtu pro banku. V případě, že ho nemáte, můžete oslovit profesionálního rozpočtáře staveb. Cena zjednodušeného rozpočtu obvykle nepřekročí 5 tisíc korun. Rozpočet si můžete sestavit i svépomocí. V takovém případě získáte položkový rozpočet zdarma. Miroslav Majer k tomu doplňuje: „Bance není třeba předkládat rozpočet takzvaně s kulatým razítkem. Položek v rozpočtu pro banku je jen pár a nemusíte se obávat ho sestavit sami. Je potřeba vždy vyplnit jen položky, které se vás týkají a uvést co konkrétně chcete realizovat. Pokud si nejste jisti, požádejte o pomoc vašeho stavaře či stavební firmu, který vám pomůže zorientovat se v cenách materiálů a potřebných pracích. Na konci dokumentu je zpravidla sumář nákladů. Zde také uvedete, kolik vlastních zdrojů na stavbu použijete. Klidně můžete uvést i nulu.“

Finanční rezerva je nutností

Výstavba i rekonstrukce nemovitosti je nákladná. Při sestavování rozpočtu je vždy důležité počítat s dostatečnou finanční rezervou. Zejména u rekonstrukcí starších rodinných domů se často objevují problémy, se kterými se dopředu nepočítalo. Dům například nemá dostatečně pevné základy a je nutné ho kompletně podbetonovat, k zastavení spodní vody je nutné provést nákladné podřezání celého domu, krovy jsou ztrouchnivělé… To jsou jen některé příklady z praxe, které výrazně zvyšují původní cenu. Vícepráce vždy znamenají další peníze navíc. 

Díru do rozpočtu mohou udělat i rostoucí ceny stavebních materiálů a prací. Své o tom ví Češi, kteří se rozhodli stavět či opravovat domy v letech 2021 a 2022. „V posledních letech bohužel nastávaly situace, kdy rozpočet vlivem extrémního růstu cen stavebního materiálu neseděl o více než 100 procent. Ovšem to není příběh dneška, kdy se sektor stavebnictví pomalu dostává do útlumu a ceny klesají. Rizikem bez ohledu na dobu je, že mnohdy nedohlídneme na všechny aspekty výstavby a v průběhu může padnout několik rozhodnutí, které stavbu prodraží,“ uvádí Miroslav Majer. Pro všechny případy je důležité mít v záloze finanční rezervu. Jak plánovat rezervu na neočekávané výdaje v rámci hypotečního rozpočtu? Miroslav Majer doporučuje následující: „Vezměte si vyšší hypotéku a vytvořte si pohodlný finanční polštář. Až 20 procent z úvěru nemusíte ve finále vyčerpat“. 

Úroková sazba má na položkový rozpočet zásadní vliv

Jaký vliv má úroková sazba na položkový rozpočet při hypotéce? Zásadní! Vyšší úroková sazba hypotéky, totiž znamená i vyšší měsíční splátku úvěru. Může se stát, že při rychlejším růstu úrokových sazeb na potřebnou výši hypotéky nedosáhnete. V současné době je ovšem pravděpodobnost dalšího zvyšování úrokových sazeb u hypoték poměrně malá. 

„Inflace v České republice pozvolna ustupuje a centrální banka může již na podzim letošního roku přistoupit ke snížení základních úrokových sazeb. Na tento pokles budou postupně reagovat i banky poskytující hypotéky,“ doplňuje Miroslav Majer.  Při sjednávání hypotéky je třeba zvolit takovou výši měsíční splátky, kterou bezpečně zvládnete splácet. Sazba totiž není po celou dobu splácení hypotéky neměnná. Po vypršení sjednané doby fixace vám banka nabídne aktuální tržní sazbu. Pokud úrokové sazby vzrostly, zvýší se i měsíční splátka úvěru. 

V rámci hypotéky je možné využít i takzvanou neúčelovou část, která se pohybuje v závislosti na zvolené bance mezi 20 a 40 procenty z celkové výše úvěru. Omezena může být rovněž horní hranice (např. je nastavena do výše 1 milionu korun). „Když neúčelovou část hypotéky využijete, jsou tyto peníze čerpány až jako poslední. Při čerpání hraje prim ukazatel LTV, tedy poměr mezi výší poskytnutého hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Když je zástava dostatečně vysoká, může banka uvolnit všechny prostředky i z neúčelové části jednorázově,“ doplňuje Miroslav Majer. 

Foto: Pixabay

Zdroj: Hyponamíru.cz