Vady nemovitostí: Byznys s reklamacemi, který potřebuje mantinely

Logicky.
Přimět obchodní řetězec, aby stáhl z prodeje dětská chrastítka s vyšším, než povoleným obsahem určitých látek, je rozhodně záslužné. Stejně tak si zaslouží ocenění, když stavební odborník na požádání podá pomocnou ruku někomu, kdo právě koupil nový byt za několik milionů a na hlavu mu v něm padá omítka. Přimět developera k uznání reklamace nebo slevě z kupní ceny nemusí být pro laika snadné.
Jenže právě oblast nemovitostí přitahuje čím dál častěji různé vykuky, spíš než skutečné odborníky ochotné pomáhat. Vznikají na to dokonce specializované firmy.
Ty systematicky pátrají v katastru nemovitostí a pak oslovují čerstvé kupce. Postupují přitom způsobem „dejte nám mandát a my už nějakou vadu najdeme, když nenajdeme nic, prostě to zkusíme“.
Nabízejí, že vymohou slevu z kupní ceny – někdy pět, ale také až dvacet procent. Samozřejmě za pořádnou provizi. A je zase jen logické, že nejlepším úlovkem jsou pro ně firmy, které nedávno nabyly nemovitosti ne za jednotky, ale za desítky nebo i stovky milionů.
Když pak prodávajícímu, který měl za to, že se s kupujícím poctivě dohodli, přijde nepříjemný dopis, zpravidla začíná stresující a otravná anabáze, zahrnující nemalé výdaje na advokáty, soudní znalce, prokazování, schůzky, poradce, soudy a čas…
Tyto „firmy“ také postupují často celkem urputně, prodávající vyzývají, podsouvají jim různé domněnky, podávají žaloby o zaplacení na základě často poměrně slabých argumentů. Prodávajícímu pak nezřídka povolí nervy a přikloní se k řešení, že je lepší „něco zaplatit a mít klid“. Peníze už totiž většinou již investoval jinam a nemůže si dovolit ohrožení nového projektu například exekucí.
A i když neuspějí, nemusejí přesto prodělat. Začnou totiž nárokovat uhrazení svých nákladů po tom, kdo je pověřil. Klidně soudní žalobou. Navíc před jejím podáním tvrzenou pohledávku obvykle převedou na firmu z jiného státu. Pokud by tedy spor s nimi prodávající u soudu vyhrál, náhrady svých nákladů se nejspíš už stejně nedomůže…
Kvalitní kupní smlouva je proto dnes pouhý základ. Standardem sice bývá, že obchod probíhá za náležité účasti advokáta a případně notáře, jenže v praxi je situace daleko komplikovanější. Málokdy se smluvní strany dohodnou například na úplném vyloučení odpovědnosti za vady. O některých prostě prodávající neví, a přesto za ně de facto nese odpovědnost minimálně 5 let.
Nemusí přitom jít jen o vady skryté (existují v době převzetí věci kupujícím, vyjdou najevo dodatečně, nejsou při koupi zřejmé). Může jít třeba o spodní vodu, nestabilní podloží, vady parotěsnicích vrstev, zdravotní závadnost zateplení, vady základových konstrukcí a podobně. Je zjevné, že obchodovat hodnotná aktiva jako fyzická osoba může být prostě zbytečně rizikové.
Zkušení investoři znají recept už dávno. Vědí, jak nastavit mantinely, aby na transakci nakonec neprodělali. Postačí obchod realizovat prostřednictvím dvou účelových korporací, sestávajících nejlépe ze dvou akciových společností, nebo jedné společnosti s ručením omezeným s vydanými kmenovými listy a jedné společnosti akciové, přičemž jedna vlastní druhou a statutárním orgánem jedné z nich může být společnost druhá.
Dojde tak k určitému rozmělnění rizika člena statutárního orgánu a prodej podílu/akcií je jednoduchý. Pokud se navíc použijí ready-made společnosti, může vlastník pro veřejnost zůstat anonymní a kdykoli dojde k jeho změně i bez provedení záznamu v obchodním rejstříku.
Při šikovném transakčním nastavení struktury je navíc i zdanění celého obchodu ve srovnání s fyzickou osobou vlastně téměř stejné.
A to nejdůležitější: Dojde-li k potížím, může se sice „vykuk“ soudit, ale pouze se společností, která nemá žádný majetek a skončila by v insolvenci. O to jednoduše nestojí. Pokud k potížím nedojde, může být společnost zlikvidována, nebo s delším časovým odstupem použita znovu.
MICHAEL DOBROVOLNÝ, manažer společnosti Smart Office & Companies.