Realitní terna a propadáky roku 2021

Zvýšený zájem o pobyt mimo domov, odliv zahraničních turistů i rezidentů, generační obměna majitelů některých typů objektů, ale také zlepšování dopravního spojení nebo investice do veřejného prostoru v menších městech a obcích a vznik aktivních sousedských komunit pomalu ale důrazně mění ceny některých nemovitostí.
Bezrealitky opět přináší přehled těch, jejichž cena příští rok výrazně poroste a těch, u kterých se majitelé budou muset při prodeji smířit s nižšími zisky.
Propadáky – kde se bude muset majitel přizpůsobit?
Satelitní domky
Sen nejednoho Čecha z devadesátých let. Stavby vznikající na okrajích měst, které nejsou ani městskou čtvrtí, ani venkovem. Často splňují většinu parametrů pro to, aby jejich cena rostla pomaleji, než jaký je průměr v lokalitě. Či dokonce stagnovala. Tedy špatné dopravní spojení, nízká občanská vybavenost nebo nedostatečně atraktivní okolí.
Morální zastaralost se navíc začíná snoubit se skutečnou, vždyť věk staveb se leckde blíží 30. rokům a budou potřebovat generální rekonstrukci
Stavby z prvních satelitů jdou často do prodeje poté, co se jich zbavuje první generace majitelů, jejichž děti v nich nechtějí bydlet. Náklady na pořízení takového domova spolu s náklady na případnou generální rekonstrukci však neodpovídají komfortu bydlení, který nabízí.
Velké byty, zejména mimo prémiové lokality
Velkým bytům odliv turistů a cizinců s vysokou kupní silou nepřeje. Zájem o ně klesá jak na úrovni nájmů (jen v závěru roku se jich pronajala pouhá polovina z obvyklého počtu), tak v případě prodejů. Celá řada majitelů proto uvažovaný prodej raději odkládá a čeká na návrat investorů ze zahraničí s vyšší kupní silou, než mají Češi. Ti, kteří však prodat musí, se pravděpodobně dostanou na výrazně nižší cenu než loni touto dobou, zejména pokud se jejich nemovitost nenachází v prémiové lokalitě.
Pokud se jedná o zcela unikátní byt, svého kupce za dobrou cenu pravděpodobně najde i nyní. Pokud se však nachází ve zcela běžné lokalitě, utrpí jeho prodejní cena nízkou poptávkou. Ta je oslabená chybějícími zájemci ze strany západních cizinců, kteří se v době koronavirové pandemie stahují z Česka. Kdo chce koupit byt jako investici, ten za dané situace nadále míří především na ekonomicky racionální malé byty do maximální dispozice 2+kk.
Špatně zrekonstruované byty
Cenu nemovitosti pochopitelně navyšuje i technický stav a úroveň případné rekonstrukce. Problém však nastává, pokud v minulosti majitel do nemovitosti investoval, nicméně zvolené provedení rekonstrukce a její vliv na kvalitu nemovitosti neodpovídá její ceně. Zvýšený počet „unáhlených“ rekonstrukcí se datuje především na počátek ekonomického oživení po krizi v první polovině minulého desetiletí.
Tradičním příkladem mohou být například rodinné domy, kdy se majitel při rekonstrukci stal zároveň architektem a na nevhodné řešení využil drahé a kvalitní materiály, které nyní hodlá pokrýt vyšší prodejní cenou. Nový majitel naopak kalkuluje, kolik navíc bude stát jejich odstranění a uvedení nemovitosti do rozumnější stavu – to vše v situaci, kdy ceny stavebních prací jsou výš než před pěti – sedmi lety. Stejně tak se nikomu nechce s trochou nadsázky doplácet na sádrové lvy u vjezdových vrat. Podobná situace je i u bytů, kde došlo například k necitlivé změně dispozice, která se nedá řešit jinak než opětovným vybouráním a stavbou příček. Často jsou to přitom zásahy staré ani ne jednu dekádu.
Terna – kde poroste poptávka i ceny?
Apartmány pro domácí turistiku
I rok 2021 bude rokem domácí turistiky. Na ceně tak nabývají nemovitosti v turisticky atraktivních lokalitách, které je možné využít pro ubytování výletníků. Češi totiž hlásí, že na cestování nehodlají šetřit ani v následujícím roce.
Apartmány v těch nejatraktivnějších lokalitách, kde jich kvůli stavebním regulacím může vyrůst jen omezené množství, tak budou i nadále nabývat na ceně, podobně jako komfortní domy a byty v krátké dojezdové vzdálenosti od turistických středisek.
Zejména v horských oblastech věřím investici takřka do jakékoliv nemovitosti. Jejich cena bude i s ohledem na turistiku krátkých vzdáleností, která v příštích letech přivede ještě více Němců, Rakušanů nebo Poláků, nadále výrazně růst,” uvádí Hendrik Meyer. „Podobně bych vsadil i na starší městské domy před rekonstrukcí v podhorských obcích, které jde nyní pořídit opravdu za zlomek budoucí ceny.
Chalupy nebo chaty po rekonstrukci a druhé domovy
Rok 2020 v Česku do realitního žargonu zavedl nový pojem „druhý domov“, který se prolíná s trendem poptávky po komfortních chatách a chalupách. Čas, který Češi díky práci mimo kancelář strávili mimo své domovy, byl letos rekordní a přímo úměrně k tomu roste i zájem o investice právě do nového bydlení, které by bylo možné pro tento účel využívat.
Samostatnou kategorii začínají v Česku tvořit „ekochaty“. Tedy stavení po rekonstrukci bez napojení na sítě, které tento nedostatek kompenzují soběstačností – solárními panely, nebo sběrem dešťovky. Jejich cena roste i v případě, kdy nemají vlastní pozemek.
Při nákupu rekreačních nemovitostí se stále více dostává do popředí i jejich rezidenční funkce. Mění se tedy požadavky na tyto nemovitosti – roste požadovaná plocha a vnitřní komfort, překvapivě se snižují nároky na dojezdovou vzdálenost. To může oživit zájem o domy v lokalitách, které byly doposud takzvanými slepými místy – tedy daleko od velkých měst, nevhodné na víkendovou rekreaci.
Starší domky na železnici
Klasickým příkladem „second chance“ – tedy zmrtvýchvstalých nemovitostí – se v příštím roce mohou stát starší rodinné domy, které za poslední roky získaly kapacitní spojení s městem. Slavit tak mohou především majitelé nemovitostí v okolí Brna, které jde v rozšiřování železniční MHD, která vrací do života celou řadu starých vesnických domů, příkladem.
Železnice v současné době zvedá cenu nemovitosti více než přítomnost dálnice. Každé rozšíření kapacitního železničního spojení tak přepisuje cenové mapy – a neplatí to jen pro příměstské oblasti. Podobně funguje například koridorové spojení. Příkladem může být nárůst zájmu o jihočeské městské nemovitosti na hlavní trati z Českých Budějovic do Prahy.
HENDRIK MEYER, CEO Bezrealitky
Foto 1: pixabay.com
Foto 2 + Zdroj: FYI Prague