Poradna: Odpočet úroků hypotéky z daní 2025

Hypotéka odčerpává z rodinného rozpočtu nemalou částku. Jednou ročně si mohou Češi splácející hypotékou snížit daňový základ o úroky zaplacené bance a ušetřit tak na daních až několik desítek tisíc korun. 

Každý rok si statisíce Čechů uplatní ve svém daňovém přiznání či ročním zúčtování daně odpočet úroků hypotéky. V případě úvěrů na bydlení sjednaných do konce roku 2020 si lze odečíst od základu daně zaplacené úroky až do výše 300 tisíc korun (pozn. při placení úroků po celý kalendářní rok). Při uplatnění této maximální částky by úspora na dani činila 45 tisíc korun. Kdo si sjednal hypotéku od 1. ledna roku 2021, může si v daňovém přiznání odečíst úroky maximálně do výše 150 000 korun.

Kdy si můžu odečíst úroky z hypotéky?

Úroky z hypotéky si lze odečíst jednou ročně – OSVČ v daňovém přiznání a zaměstnanci při ročním zúčtování daně. „Zaměstnanci musí každý rok do 15. února odevzdat zaměstnavateli potvrzení o zaplacených úrocích. U hypotéky sjednané v roce 2024 tedy nejpozději do 15. února 2025. OSVČ si úroky zahrnou do daňového přiznání za příslušný rok. Od roku 2023 musí podávat přiznání elektronicky přes datovou schránku. Termín pro podání je 2. května 2025, s daňovým poradcem do 1. července 2025. Pro snadnější orientaci v daňových povinnostech a optimalizaci daní může pomoci daňový průvodce,“ říká hypoteční odborník Miroslav Majer, CEO, hyponamiru.cz

Hypotéka a daňový odpočet

Pro uplatnění odpočtu úroků je nutné:

• Být žadatelem nebo spolužadatelem hypotéky.
• Vlastnit (spolu)vlastněnou nemovitost.
• Nemovitost musí sloužit k bytové potřebě žadatele nebo jeho blízkých.

Bytová potřeba zahrnuje výstavbu, rekonstrukci, koupi domu/bytu, pozemku (s výstavbou do 4 let) nebo majetkové vypořádání.

Daňový odpočet: stavební spoření, životní pojištění a hypotéka

Kromě úroků z hypotéky lze odečíst úroky z úvěrů na bytové potřeby (stavební spoření) a snížit daňový základ až o 48 000 Kč díky životnímu pojištění (včetně penzijního spoření a DIP), což znamená úsporu až 7 200 Kč.

Dá se dát hypotéka partnerovi do daní?

Pokud hypotéku uzavírá více osob (např. manželé nebo partneři), je nutné určit, kdo si odečte zaplacené úroky. Možnosti jsou dvě: buď uplatní odpočet jeden z nich, nebo se částka rozdělí rovným dílem mezi všechny účastníky smlouvy.

Spoludlužníci a daně

Při sjednání hypotéky je spoludlužníkem každý účastník smlouvy. 

Za řádné splácení úvěry mají společnou odpovědnost a mohou také uplatnit odpočet úroků z hypotéky z daní. Jakým způsob uplatní účastníci smlouvy daňový odpočet záleží na vzájemné dohodě.

Odpočet úroků při refinancování

Odpočet úroků lze uplatnit i při refinancování hypotéky. Nelze jej využít u investičních nemovitostí (k pronájmu), nemovitostí pro podnikání či rekreaci. Podrobnosti upravuje § 15 zákona o daních z příjmů. 

„Při splnění všech zákonem daných podmínek máte nárok na odpočet úroků od základu daně (pozn. jedná se o takzvanou nezdanitelnou část základu daně). Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit 1/12 maximální částky ročního odpočtu za každý měsíc placení úroků. Pokud je účastníků hypoteční smlouvy více, může odpočet uplatnit buď jeden z nich, nebo více žadatelů stejným dílem,“ upřesňuje Miroslav Majer z hyponamiru.cz

Hypotéka – kolik peněz se vrací na daních zpět?

Od roku 2020 paní Jarmila Novotná splácí hypotéku, kterou využila na koupi rodinného domu. V roce 2024 zaplatila na úrocích celkem 120 tisíc korun. Tato částka je nezdanitelnou částí základu daně a paní Novotná ji uplatní ve svém daňovém přiznání. Na dani z příjmu ušetří rovných 18 tisíc korun (pozn. 15 % z částky

Potvrzení o zaplacených úrocích

Banky automaticky zasílají potvrzení o zaplacených úrocích z hypotéky na začátku roku. Zaměstnanci, kterým daně zpracovává zaměstnavatel, ho musí odevzdat mzdové účetní do 15. února. Pokud si daňové přiznání podává poplatník sám, například OSVČ, slouží potvrzení jako příloha k přiznání.

Aktuální daňové formuláře a odpočet úroků

Pokud jste byli v zaměstnání, stačí zjednodušený formulář (ke stažení ZDE) a úroky z hypotéky uvedete v řádku 26. OSVČ vyplňují klasické Přiznání k dani z příjmu fyzických osob, kde se úroky zapisují do řádku 47.

Kdo si úroky neodečte?

Odpočet úroků přináší pouze daňovou vratku, ne bonus. Nelze jej využít, pokud odvedená daň nepřekročí slevu na poplatníka (pro rok 2024 je to 30 840 Kč), což se týká například lidí s minimální mzdou nebo OSVČ s nízkým ziskem.

Foto: Pixabay

Zdroj: Iveta Nebesařová