Ferdinand Hlobil: Výroba musí mít kde vyrábět 

Ferdinand Hlobil je zakladatel a spolumajitel FH+ real estate s.r.o.. Patří mezi přední české experty na průmyslové nemovitosti. Do průmyslových realit vstoupil v roce 1993 a stal se jedním z průkopníků tohoto odvětví u nás. V roce 2021 založil poradenskou společnost FH+ real estate, kterou vede společně s americkým partnerem. Je rovněž členem investičních komisí ve společnostech Progresus a Crowdberry. 

„Nemovitosti jsou provázány s ekonomikou, pokud bude růst průmysl a spotřeba, tak bude zájem o průmyslové (výrobní a skladové) nemovitosti. A stejně tak průmyslové nemovitosti jsou důležité pro vstup nových průmyslových firem do ekonomiky. Výroba musí mít kde vyrábět. Navíc dnes již často nemovitost není největším nákladem nových průmyslových investic. Ale bez nemovitosti se vyrábět nedá,“ říká Ferdinand Hlobil.

Jak se změnil trh průmyslových realit od doby, kdy jste do tohoto segmentu vstoupil?

Změna je obrovská! V 90-tých letech nebyly téměř žádné sklady k pronájmu. Masová výstavba jakou známe tedˇ začala až v novém tisíciletí. Pozemky k výstavbě za tu dobu zdražily až pětinásobně, stavba samotná více než dvojnásobně. Na počátku trhu logistické a výrobní firmy chtěly vlastnit, dnes naopak preferují pronájem. Sektor průmyslových nemovitostí nebyl na začátku příliš v oblibě, to se však změnilo a dnes je takzvaně „na vlně“ zájmu. Prostě vše je jinak. (smích)

Odráží se na průmyslových realitách výkonnost průmyslu?

Samozřejmě, nemovitosti jsou provázány s ekonomikou, pokud bude růst průmysl a spotřeba, tak bude zájem o průmyslové (výrobní a skladové) nemovitosti. A stejně tak průmyslové nemovitosti jsou důležité pro vstup nových průmyslových firem do ekonomiky. Výroba musí mít kde vyrábět. Navíc dnes již často nemovitost není největším nákladem nových průmyslových investic. Ale bez nemovitosti se vyrábět nedá. 

Co nejvíce pomáhá investorům k rozhodnutí koupit nemovitost?

Jistota a stabilita prostředí. Nemovitost nepřestěhujete. Musíte mít jistotu, že se příštích 10, 20 a více let nic zásadního nestane, že jste v právním a bezpečném prostředí, že budete mít nájemce (poptávku), že místní ekonomika bude fungovat a banky budou nemovitosti financovat, že vám majetek nikdo nezcizí a investice bude zisková. Mimochodem, když jsme u toho zisku, jsme a budeme ještě dlouho ve skupině rizikovějších zemí než je Německo, Holandsko či Anglie. Proto zahraniční investoři u nás očekávají zisk vyšší. A je to logické, vyšší riziko rovná se vyšší zisk.    

Je stále investice do průmyslových nemovitostí příležitost?  

Celosvětově jsou zatím průmyslové investice stále v trendu. Především e-commerce změnila situaci v retail segmentu, Covid zase v kancelářském segmentu. Průmyslový a Residenční sektor naopak posílil. 

Odráží se na tom také Green Deal?

Green deal ovlivňuje celou ekonomiku, nemovitosti nevyjímaje. Sektorově však nerozlišuje. Logicky – náročnost na stavbu samotnou je s green dealem vyšší. 

Průmyslové nemovitosti jsou vítězem krize v roce 2009. Budou jimi i tentokrát?

Vzhledem k nízké nepronajatosti segmentu průmyslových nemovitostí jsou vítězem již nyní.

Ale žádný strom neroste do nebe. Pamatuji dobu, kdy ve Francii byly sklady nabízeny za nulový nájem a stačilo platit úhradu energií/služeb.  

Zdravé maximum neprojatelnosti průmyslových nemovitostí je kolem deseti procent. Jaká je situace v současnosti? 

Dnes jsme v ČR na cca 3 procentech. Nepronajatost pomalu stoupá, na 10 procent si ještě počkáme. Rovněž bych se nedržel až tak procentní úrovně. Při cca 13 mil m2 ploch by 10 procent bylo přes 1 mil m2 volných ploch. Což je téměř 200 prázdných fotbalových stadionů. 

Jak se na výstavbě logistických center podepsaly problémy s digitalizací stavebního zákona?  

Samotný problém digitalizace se zásadně nepropsal, ale stavební povolení jsou dlouhodobým problémem. Stát, města a úřady si často přivodí potíže svou nekoncepčností, chybí priority. Poptávka po výstavbě je dlouhodobě silná, stát i města se téměř vzdaly centrálního plánování v návaznost na ekonomiku, potřeby a zájmy obyvatel. Hodně věcí se řeší pozdě, komplikovaně, na spodní úrovni úřadů a pod tlakem. Z toho je pak všeobecná frustrace na obou stranách. 

Může být ČR logistickým centrem Evropy?

Umístěním ano, kvalitou infrastruktury, cenou práce a nemovitostí již zřejmě ne. A je otázkou, zda i chceme. Pokud mají růst platy na úroveň Německa, tak bude potřeba ještě něco navíc. 

Co by nejvíce pomohlo průmyslovým developerům?

Developeři v ČR jsou světová kvalita, dva z nich to dotáhli z nuly až na holandskou a bruselskou burzu, není jiný sektor trhu, kde bychom byli opravdu světoví. Spíše bych vaši otázku otočil. Jak stát může využít nejlepších developerů v Evropě k rychlejšímu rozvoji ekonomiky? 

Může! Dejte jim cíle, které naši ekonomiku posunou, komunikujte s nimi, využijte jejich zkušenosti a evropskou sílu k win-win výsledkům. Příchod nových investic se dá lehce znásobit. 

Jak k rozvoji logistických center přispěl rozvoj e-commerce?

Zásadně, bez e-commerce by byl trh průmyslových nemovitostí na dvou třetinách současnosti. Navíc e-commerce má stále tendenci růstu. 

Ve volném čase se vášnivě věnujete sportům a každoročně se účastníte plavání na otevřeném moři či oceánu. Jste takový dobrodruh i v životě či v podnikání? 

Sportuji stejně vášnivě jako podnikám. Obojí je celoživotní výzvou. V letošním roce jsem zkusil mimo jiné závod swimrun ve Francii, jako náhodou v oblasti nejdražších nemovitostí v Evropě, a byl jsem uchvácen kvalitou závodu, prostředí, přátelství, respektu, disciplinovanosti, pokory a vysoké sportovní úrovně 600 závodníků. Nakonec zjistíte, že podnikání i sport jsou především o plánování, analýze, disciplíně, vytrvalosti a pokoře, o drobných každodenních vítězstvích, které vás nakonec dovedou k cíli.

Děkuji za rozhovor.

Foto: Poskytnuto Ferdinandem Hlobilem

Autor: Renáta Lucková