Poradna: Jaké jsou nástrahy zástavy nemovitosti bance

ŠTĚPÁN HAK, obchodní vedoucí OVB Allfinanz.
V návaznosti na odeznívající levné hypotéky a s nimi spojené postupné zdražování nemovitostí se nabízí strohá věta: „Je vyprodáno.“ Ve velkých městech mizí nemovitosti za „rozumné“ ceny a lidé hledají alternativy mimo města a vrací se na venkov.
I na venkově se však nemovitost za rozumnou cenu hledá obtížně. Na první pohled se totiž zajímavá nabídka odráží ve stavu nemovitosti (tzn. další investice) a dostupnosti. A právě lokalita u nejlevnějších nabídek připomíná pohádku o zajíčkovi, co žil za sedmero horami a řekami a měl to všude zatraceně daleko…
Nic proti tomu, sám bydlím v malé vesničce se stovkou obyvatel, vzdálené desítky kilometrů od většího města. Z vlastní zkušenosti proto vím, jaké nástrahy může skýtat koupě či výstavba nemovitosti za pomocí úvěru zajištěného nemovitostí na méně lukrativní lokalitě. Zejména pak se stanovením tržní ceny odhadcem banky. Odhadní cena je totiž alfa a omega celého procesu a starší nemovitosti zejména na vesnicích mají zkrátka svá specifika, která je nutno zohlednit při volbě správné banky. Nezřídka se stává, že odhadce udá tržní cenu v řádech několika desítek tisíc níž, než se prodává. Upozorní na administrativní nedostatky, které se musí odstranit. Nebo dokonce sdělí verdikt nevhodné zástavy.
Důvod je jednoduchý. Banka i tu nejlacinější nemovitost potřebuje prodat! A věřte nebo ne, venkovská usedlost se suchým záchodem, navlhlým zdivem a s rozvody z roku raz dva nejsou pro kupce dvakrát moc lukrativní. Naštěstí znám jen málo lidí, kteří by v takových bojových podmínkách dobrovolně žili. Takže banka slyší na kouzelné slůvko: rekonstrukce. Pokud si sestavíte rozpočet prací, které hodláte na nemovitosti provést, dokáže odhadce stanovit tzv. cenu budoucí. A ta je zpravidla pozitivnější než cena stávající. Na tyto stavební úpravy vám banka dokonce mileráda půjčí. Ale stále mějme na paměti! Na méně lukrativních lokalitách je rozdíl mezi zainvestovanou částkou a tržní hodnotou. Dále, banka vám nikdy nepošle peníze z budoucí hodnoty nemovitosti, pouze z aktuální! A v neposlední řadě… Kdoví jaké „poklady“ se ukrývají pod omítkami a jaké kreativní nápady dostanete v průběhu přestavby. Proto bych všem klientům doporučil vzít si od banky co nejvyšší možnou částku. Dvacet procent z ní totiž nemusíte vyčerpat. A to bez sankce.
Zkrátka je spousta faktorů, které musí vzít klient v potaz. Proto hned na první schůzce s klienty probíráme různé scénáře. Od pozitivních až po negativní. Snažím se tím chránit jejich nervy. Na všechny nástrahy jsou dopředu připraveni a vědí, že na komplikaci máme řešení. Za těch několik desítek případů jsem také zjistil, že více než úroková sazba je důležitější flexibilita banky k ostatním produktům. Nedávno jsem řešil prodej nemovitosti, kdy jsem měl v záloze tři varianty úvěrování. Banka se z důvodu ne úplně ideálního stavu nemovitosti rozhodla nabídnout klientovi jen 70 procent z hodnoty zástavy. Klient měl jen 15 procent. Vzhledem tomu, že i s touto variantou bylo hned na první schůzce počítáno, klient nepanikařil. Už na začátku jsme totiž podřídili výběr úvěrové společnosti jejich budoucímu domu. Klient a kupovaná nemovitost jsou v procesu vyřizování úvěru rovnocennými partnery. Klient bance dokládá své příjmy a solventnost, nemovitost ji prokazuje svou (budoucí) hodnotu a smysluplnost.
Zatímco banka vidí v nemovitosti jen maltu a cihly, klienti ji vnímá jako místo pro svou rodinu. Nejednou mi byli schopni popsat, kde vytvoří dětský pokoj, dílnu, nebo vysněnou kuchyni. A pak byli právem pyšní, když mi ukazovali výsledek jejich snahy. Nákup nemovitosti je o emoci. Prostě cítíte, že je to váš nový domov. Stává se členem rodiny. Jako každé manželství se stvrzuje podpisem. Kupní smlouvou. A stejně jako jste byli schopni svému manželovi či manželce odpustit pár drobných much a společně překonali nástrahy života, tak i nemovitost a její specifika si zaslouží shovívavost, se kterou vám na rozdíl od partnerského života může poradit zkušený hypoteční specialista.
Štěpán Hak o sobě
Pocházím a bydlím v malebném kraji Podzvičinska. Nedaleko rodiště nejznámějšího českého básníka K. J. Erbena, města Miletín. V oboru financí se pohybuji více než 10 let. Jednoho dne jsem se sám rozhodl, že je to pro mě správná cesta. A když je žák připraven, učitel se vždy najde. V mém případě se jednalo o takřka šedesátiletého, životními i podnikatelskými zkušenostmi vyzrálého pána, kterému jsem doma neřekl jinak než děda. Biologického jsem prakticky nikdy neměl. A ten mne provázel počátečním nízkým sebevědomím, nedůvěrou okolí a klopýtání o své chyby a zejména vnitřní mantinely. Často od svých klientů slyším větu: „Je vidět, že vás to baví“. A já s nimi musím souhlasit. Když nepracuji, věnuji se psaní scénářů a divadelních her, které pak přetváříme v divadelní představení se souborem prima lidí kolem miletínského pivovaru. Mám rád dobré jídlo, dobré filmy a pivo. A hlavně manželku a tříletou dcerku, se kterou žijeme právě z pohledu banky v nelukrativní lokalitě plné kopců, lesů a klidu.