Poradna: Co je důležité kontrolovat před koupí bytu?

Měli byste se zajímat nejen o bytovou jednotku, ale také o stav domu jako celku. Starší nemovitost může vyžadovat nákladnější opravy, na jejichž financování se musí spoluvlastníci podílet. Důležité je také prověřit finanční zdraví společenství vlastníků jednotek.

Společenství vlastníků jednotek

„Společenství vlastníků jednotek (zkratka SVJ) je právnická osoba, která vzniká při rozdělení nemovitosti na jednotlivé bytové jednotky. Jejím hlavním úkolem je správa a údržba společných částí domu. SVJ zastupuje zájmy všech vlastníků bytů v domě a rozhoduje o otázkách týkajících se společných prostor a finančních záležitostí, například o opravách, investicích a rozpočtu,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz. 

Každý vlastník bytové jednotky je automaticky členem SVJ a má právo svým hlasem ovlivnit jeho činnost. Členové SVJ se pravidelně scházejí a přijímají důležitá rozhodnutí, jako je výběr správce nebo plánování větších oprav. Finanční příspěvky od vlastníků jsou vybírány do fondu oprav, který je určen na údržbu a zlepšování společných částí domu.

Rizika při koupi bytu

Při koupi bytu existuje několik rizik. Je důležité být si těchto rizik vědom a důkladně je prověřit před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy na byt. 

Mezi hlavní rizika patří: špatný technický stav budovy, právní vady (exekuce, věcná břemena…), špatné hospodaření a finanční situace SVJ, nedodržování domovního řádu a konflikty mezi sousedy, problematická lokalita či plánované stavební projekty v okolí, ty mohou mít vliv na váš komfort a hodnotu bytu.

Kontrola bytu před koupí

Před koupí bytu vás čeká minimálně jedna osobní prohlídka nemovitosti. Při prohlídce staršího bytu nejdříve pečlivě zkontrolujte stav podlah, stěn a stropů v jednotlivých místnostech. Všímejte si viditelných poškození, jako jsou větší praskliny ve zdech, odlupující se omítky či propadající se stropy. 

Pokud je byt čerstvě vymalovaný, mějte se na pozoru, protože nová výmalba může zakrývat problémy s vlhkostí v domě. Do bytů v posledním patře může zatékat poškozenou střechou, zatímco byty v přízemí mohou mít při nesprávném odizolování problémy se zemní vlhkostí. Prohlédněte také okna a dveře v bytě. Zkontrolujte, zda se snadno otevírají a zavírají, zda těsní a zda nejsou výrazně poškozené. Důležitá je také izolační schopnost oken a dveří, aby v zimě z bytu neunikalo teplo. Dále ověřte stav elektroinstalace, rozvodů plynu, vody a odpadů. Veškeré rozvody musí odpovídat aktuálním bezpečnostním normám. Nezapomeňte si prohlédnout také koupelnu a WC a zkontrolujte stav a funkčnost sanitárního vybavení.

Při prohlídce domu sledujte celkový technický stav budovy, včetně fasády, střechy a základů. Zkontrolujte, zda nejsou praskliny v obvodových zdech, na fasádě a zda základy neprosakuje zemní vlhkost. 

Právní aspekty koupě bytu

Při koupi bytu je nezbytné prověřit několik klíčových právních aspektů. V první řadě ověřte vlastnické právo, tedy zda prodávající je skutečně majitelem nemovitosti. Dále zjistěte, zda na byt nejsou uvalena zástavní práva a věcná břemena. „Právní vady komplikují financování bytu hypotékou. Banky například nemohou přijmout jako zástavu nemovitost, která je v exekuci nebo u ní probíhá soudní spor. Problematická jsou i některá zástavní práva či předkupní právo ve prospěch třetí osoby,“ říká Miroslav Majer.

Dluhy majitele a finanční závazky SVJ 

Prověřte také finanční situaci majitele nemovitosti. Zjistěte, zda nedluží za energie, služby nebo příspěvky do fondu oprav, protože tyto nedoplatky by mohly přejít na vás jako nového vlastníka.  Dále je důležité prověřit finanční situaci společenství vlastníků jednotek. Vyžádejte si finanční výkazy SVJ, které vypovídají o aktuálním stavu fondu oprav, konkrétně se zajímejte o aktuální výši zůstatku ve fondu a výši pravidelných příspěvků. Seznamte se také s výší stávajících finančních závazků SVJ (tzn. výši sjednaných úvěrů, výši splátek, doba splatnosti). 

Náklady na bydlení

S vlastnictvím bytu souvisí i pravidelné platby. V první řadě je nutné počítat s platbami za spotřebované energie, vodu a plyn. Každý majitel bytu se rovněž podílí na úhradě společných služeb. Jedná se například o úklid společných prostor, energie spotřebované v těchto prostorách, pojištění nemovitosti, účetní a právní služby SVJ nebo odměny výkonných členů SVJ.

Prověření realitní kanceláře a makléře

Při nákupu bytu je důležité prověřit solidnost realitní kanceláře i samotného makléře. I když se to nestává často, podvody realitních makléřů nelze zcela vyloučit. Získejte reputační hodnocení makléře a využijte nezávislé reference realitních makléřů. Důkladná kontrola vám pomůže vyhnout se podvodům a zajistit hladký průběh nemovitostního obchodu.

Foto + Zdroj: Hyponamíru