ČNB a nemovitosti: jde o sebenaplňující se proroctví jak z učebnice

A zdá se, že si ČNB připravuje půdu k dalšímu zpřísnění podmínek poskytování hypotečních úvěrů. Z čeho tak soudím?
Zaprvé, ČNB zvýšila odhad nadhodnocenosti ceny bytů, které se dnes dle banky pohybuje mezi 15 a 20 procent. Navíc očekává, že tempo růstu cen bude „spíše zpomalovat“, ergo, že se nadhodnocenost bude, pokud dále neurychlí třeba mzdy, spíše zvětšovat, byť možná pomaleji než doposud. Protože se Zpráva opírá o data z první poloviny letošního roku a dle všech indikátorů růst cen nemovitostí pokračoval a pokračuje i v jeho druhé polovině, je zřejmé, že ČNB se v tomto očekávání zatím nemýlí.
Zadruhé, ČNB přiznává, že navzdory sedminásobnému růstu repo sazby ČNB se vlivem poklesu zahraničních dlouhých sazeb sazby hypotečních úvěrů v roce 2019 snižovaly. A má pravdu: v první polovině roku sazby hypotečních úvěrů klesly dle hypoindexu o 0,24 p.b., ve druhém (do října) o dalších 0,3 p.b. Protože se však ČNB k další podobné měnově-politické ofenzivě určitě v nejbližších letech nedostane a měnová politika ECB zůstane extrémně uvolněná, nelze čekat výraznější růst hypotečních sazeb.
Zatřetí, ČNB říká (a já souhlasím), že za růstem cen je hlavně „nedostatečná nabídka bytů ve velkých městech. Protože se stavební aktivita hned tak nezvýší (nový stavební zákon bude nejdřív v roce 2021 a je otázkou, zda přinese urychlení výstavby), lze čekat, že realizační ceny porostou dále.
Začtvrté, ČNB říká, že banky nejenom že zvýšily podíl úvěrů s LTV, u nichž je poměr vlastních zdrojů mezi 10 procent a 20 procent (tj., LTV je mezi 80 procent a 90 procent), ale poskytovaly i úvěry s podílem vlastních zdrojů pod 10 procent (tj., s LTV nad 90 procent), které by se dle ČNB poskytovat neměly vůbec. Jinými slovy, že banky ignorují doporučení ČNB. Dodejme, že na programu stávající schůzi parlamentu je novela zákona o ČNB, která ji dává zákonné oprávnění limity (vč. LTV) stanovovat a vynucovat.
Zapáté, ČNB je v bodě, kdy si myslí, že stávající limity už nedostačují. Řekla totiž, že „stávající hodnoty LTV jsou hraniční“ a zlověstně dodala, že „další pokračování zvyšování nadhodnocení cen bydlení [které je již dnes realitou] by si mohlo vyžádat přehodnocení“ limitů LTV. A nezůstalo jen u slov: jako další výstřel ve válce proti cenám nemovitostí zpřísnila podmínky pro nákup nemovitostí na pronájem. Chuť do boje jí tedy nechybí.
Co se tedy stane? Vzhledem k pokračujícímu tlaku na růst cen a evidentnímu odhodlání ČNB „něco“ s tím dělat, se domnívám, že pokud nepřijde krize, nejpozději touto dobou příští rok dojde ke zvýšení objemu vlastních zdrojů na 30 procent (tj., poklesu limitu LTV na 70 procent). Shora popsaná, v podstatě neskrývaná „hrozba“ ČNB totiž určitě neunikne uším po vlastnictví nemovitosti toužících obyvatel, což společně s poklesem sazeb v posledních měsících vyvolá v následujících čtvrtletích znatelný růst zájmu o hypotéky. V situaci neelastické nabídky to povede k dalšímu růstu cen nemovitostí. A ten ČNB použije jako zdůvodnění, proč LTV musí dolů.
Sebenaplňující se proroctví jako z učebnice.
MARTIN LOBOTKA, hlavní analytik Conseq Investment Management a.s.