Plíživá ruka fiskálního poberty aneb pronájem bytů a DPH

Finanční pomoc státu postiženým podnikatelům a živnostníkům má letos svůj nepopiratelný smysl: stát se sice zadluží, ale ekonomické subjekty přežijí a zachovají si tak schopnost ekonomiku po zdolání pandemie opět oživit.
Win-win pro všechny. Je to i logické, protože všichni platili ze svých zisků daně, teď z nich tedy mohou čerpat a pokud svou podnikatelskou činnost udrží, opět ze svých zisků daně do státní pokladny zaplatí. Snad ještě jedna poznámka k této logice: stát se za tím účelem zadluží, ale to také není nic problematického: celá řada firem a občanů má v bankách své úspory, což nejsou haldy bankovek v trezorech, ale živé peníze na účtech, které se dále půjčují. Majitelé úspor dostávají úroky (pravda již delší dobu téměř nulové) a potřební si jejich peníze půjčují, tím se zadlužují a na úroky musejí s těmi půjčenými penězi vydělávat. Je to tedy „jen“ velký koloběh stále stejných peněz.
Zajímavé je, jak snadno stát přenáší své povinnosti na vybranou část veřejnosti, například na majitele nemovitostí. Zavřely se hlavně restaurace, kadeřnictví, fitcentra, obchody a usoudilo se, že majitelé těchto živností podnikají většinou v pronajatých prostorách.  Proč se jim ale pomáhá zrovna s nájemným? Přoč nedostanou dotaci třeba na vodu, na elektřinu nebo na jídlo? Proč jsou tímto opatřením zvýhodněni „ausgerechnet“ firmy a živnostníci v nájmu – když má hospodu někdo ve vlastním domku, nedostane nic. Jediné vysvětlení – stát zřejmě považuje majitele nemovitostí za tak bohaté, že to unesou. Proto také dotaci nájemného spojil s podmínkou, že pronajímatelé poskytnou na nájemném slevu třicet procent. Jedině pak přidává stát dalších padesát procent. Těžko si představit pronajímatele, který slevu neposkytne a tím připraví svého nájemníka o celou dotaci.  Zatímco stát si naplánoval schodek rozpočtu 500 miliard a možná vyčerpá jen 300 miliard, všechno si to půjčí, a nakonec to na daních dostane zase zpátky, pronajímatel přijde o šedesát procent měsíčního nájmu, tedy o pět procent ročního příjmu.
Aby toho nebylo málo, je na pronajímatele připravena další státní léčka: od 1. ledna 2021 bude pronajímání bytů povinně osvobozeno od DPH. Vypadá to nevinně, ale mnozí majitelé nemovitostí za tuto drobnou změnu zaplatí do státní kasy další nemalé částky. Zatímco náklady na provoz a opravy nemovitostí budou i nadále fakturovány včetně DPH, k výnosům z pronájmu se už DPH přičítat nebude. Přitom je nemálo domů, ve kterých jsou jak byty, tak například prodejny, kanceláře a sklady – jednoznačně prostory, určené k podnikání. Pokud však jejich podlahová plocha není větší než čtyřicet procent celkové plochy v domě, je to všechno od DPH osvobozeno a celý dům je k bydlení.
Pokud si někdo koupil v posledních deseti letech nemovitost, či ji zhodnotil nebo významně opravil (za více než 200 tisíc korun) a odečetl si DPH, kterou za to zaplatil, bude nyní muset tuto DPH vracet. To budou další nemalé částky, pro někoho možná již likvidační. Činžovní dům v okresním městě přijde na desítky milionů korun. Jestli si někdo půjčil nebo našetřil, aby měl na stará kolena příjem z pronájmu, bude teď muset do svých úspor sáhnout a pár milionů státu vrátit. Nechoďme daleko: jestli jste si loni koupili domek nebo byt za pět milionů a odečetli DPH (to bylo něco přes milion), budete každý rok vracet 100 tisíc, tedy přes osm tisíc měsíčně. Zaplatili jste daň z nabytí (čtyři procenta z ceny), budete platit daň z nemovitosti, všechny opravy, a další služby a ještě budete vracet ten milion. Nic na tom nemění fakt, že jste to dopředu nevěděli, že jste počítali s nějakými příjmy a že jste všechno udělali podle zákona.
Plíživá fiskální ruka si bere všude tam, kde nečeká příliš velký odpor a majitelé nemovitostí rozhodně vzdorovití nejsou. Stát jim dvacet let reguloval nájemné ve prospěch nájemníků. Zároveň vyžadoval, aby domy byly v pořádku, aby se pečovalo o památky, aby se zametaly chodníky. Nájemníkům dává zákon stále značné výhody, takže se mohou vyhýbat placení nájemného i vystěhování z bytu. I když se z nájemného neplatí sociální a zdravotní pojištění (což je snad jediná podstatná výhoda), je pronajímání bytů stejně rizikovým podnikáním, jako každé jiné. Fakt, že se domy opravují, že se tvář měst a obcí mění k lepšímu, to je do značné míry dílem majitelů nemovitostí, kteří přes všechny tyto ústrky o svůj majetek pečují. Snad bychom si alespoň jednou za čas mohli uvědomit, že to není jen sobectví, a že péče o takový objekt není jednoduchá věc.
Začíná to sháněním kvalitních řemeslníků a končí neskutečnou administrativou na úřadech. Když už jsme u těch bytů a nájemného, osvobozeného od DPH, můžete namítnout, že stačí byt překolaudovat na kancelář a je po problému. Inu – zkuste to. Změna užívání vyžaduje přinejmenším projektovou dokumentaci, vyjádření hygieniků a požárníků. Možná budete ještě muset doložit, že změna nekomplikuje dopravu, neohrožuje životní prostředí a pak se uvidí. I když se ten byt slouží jako kancelář už deset let, papír na to hned tak nedostanete. Zato okamžitě budete muset škrtnout z faktury DPH a s výpadkem příjmů si nějak poradit. Zatímco DPH za opravy a zhodnocení domu budete vracet i zpětně, když Vám změní byt na kancelář, nevrátí vám nic.
Zkrátka – když si našetříte a koupíte si dům či byt, váš přísný průvodce životem, věrný a bdělý fiskál si vás zato vezme na mušku a bez milosti vám zkomplikuje život.