Nemovitostní fondy mohou fungovat jako zbraň v boji s inflací

cestu k alternativním možnostem zhodnocení peněz. Takovým aktivem v mnoha domácnostech bývá investice do zlata, mnohými považovaného za bezpečný přístav, který uchová hodnotu a zajistí zhodnocení v dlouhém horizontu.
Ve skutečnosti se jedná o čistě spekulativní investici, u které není možné stanovit vnitřní hodnotu a nepřináší žádný výnos v podobě dividend, pravidelného kupónu či podílu na zisku. To si již mnozí začínají uvědomovat, a proto se poohlíží po dalších vhodných investičních příležitostech.
Dle motta „Můj dům, můj hrad“ je oblíbený způsob zajištění na stáří pořízení investičního bytu a následné inkaso výnosu z pronájmu. Jenže ceny nemovitostí, především v Praze, v posledních letech raketově rostly a mnoho lidí se ocitlo v situaci, kdy nejsou schopni dosáhnout ani na vlastní bydlení, natož si pořídit ještě extra byt na pronájem ani při využití hypotéky.
Co v takové situaci dělat? Možným řešením jsou nemovitostní fondy, které mohou mít buď podobu (speciálního) fondu kolektivního investování nebo pro vyšší objemy investic fondu kvalifikovaných investorů.
Do nemovitostí může investovat každý
Realitní fondy fungují poměrně jednoduše: od jednotlivých investorů vybírají peníze, které následně použijí pro nákup nemovitostí, aby mohli vydělávat na nájemném, které inkasují od firem, jež si dané prostory pronajímají. V porovnání s realitami, které se pronajímají fyzickým osobám, se obvykle jedná o nájemní smlouvy na delší dobu, až k deseti letům. Smlouvy na takto dlouhé období jsou ošetřeny inflační doložkou, aby tak výnosy rostly minimálně o míru inflace.
Investice do realitního či nemovitostní fondu má oproti přímému držení bytu či budovy řadu výhod. První a největší je zcela jistě administrativní nenáročnost, kdy oproti složitému papírování při nákupu nemovitosti stačí vyplnit investiční dotazník, zadat pokyn k nákupu a vyčkat na řádný obchodní den fondu, aby byl pokyn realizován. Stejně tak při prodeji stačí zadat pokyn a jen čekat, až se objeví peníze na vašem účtu. Navíc při držení cenných papírů fondu po dobu alespoň tří let je celkový zisk pro fyzické osoby osvobozen od daně z příjmů. Další výhoda je ta, že oproti držení jednoho objektu je realitní fond diverzifikován do řady lokalit.
Tak například když si někdo koupí byt v domě a následně dojde v dané nemovitosti k výbuchu plynu a celou budovu je třeba opravit, dochází k dlouhodobému výpadku příjmu z nájmu. Stejně tak když se změní cena nemovitosti, resp. výše nájmu z lokálních a regionálních důvodů, jako například změna v nezaměstnanosti či kriminalitě v okolí. Nemovitostní fond vlastní zpravidla budovy, industriální parky a další reality napříč řadou měst a oblastí a případný problém v jedné lokalitě tak má jen malý dopad na výkonnost fondu, a tedy i investice jako celku.
To je velký rozdíl oproti přímému nákupu nemovitostí, který s sebou nese řadu úskalí. Případný zájemce o nákup nemovitosti musí absolvovat řadu prohlídek, které jsou časově náročné. Je třeba zaplatit si někoho, kdo zkontroluje, zda je s daným objektem vše v pořádku (trubky, podlaha, těsnění atd.), poté provize makléři a navrch k ceně 4% daň z nabytí nemovitosti. Když už se konečně podaří nalézt vhodný objekt k pořízení, přichází na řadu podobné kolečko při hledání vhodného nájemníka. A i když už člověk najde někoho takového, nikdo mu nezaručí, že na konci nájemní smlouvy nájemník nezmizí a nebude tak třeba absolvovat vše znovu.
Nemovitosti jako dlouhodobá investice
Uvedené výhody držení nemovitostních fondů, a naopak řada problémů s přímým vlastnictvím nemovitostí vedly v posledních letech ke zvýšenému zájmu o investice do realitních fondů. Mimo jiné je za tím i relativně vysoká výkonnost těchto fondů oproti inflaci a nižší volatilita v porovnání s klasickými akciemi. Na druhou stranu i přes nižší volatilitu v posledních letech je doporučený časový horizont pro držení tohoto typu investice minimálně tři roky, ale spíše pět let. Tři roky jsou minimum, které doporučuji každému investorovi, aby se vyhnul povinnosti platit daň ze zisku a snížil pravděpodobnost, že bude prodávat svou investici ve ztrátě způsobné případným propadem cen na nemovitostním trhu.
Nejvýkonnější fondy si v současné době připisují meziroční zhodnocení i přes 11 procent. Nejčastěji se jedná o fondy kvalifikovaných investorů, které mohou dosahovat vyšších výnosů tím, že nejsou tak striktně regulovány a často si pomáhají vyšším podílem cizího kapitálu. To má mimo jiné za následek vyšší míru rizika v případě, kdy ceny nemovitostí zamíří dolů. Na druhou stranu ale má tento typ fondů vyšší požadavek na minimální investovanou částku ve výši 125 tisíc EUR, případně jeden milion korun při úspěšném vyplnění dotazníku kvalifikovaného investora. Oproti tomu fondy kolektivního investování umožňují pravidelné investice již od 500 korun měsíčně a jsou tak dostupné i pro drobné investory. Výnosnost sice není tak vysoká jako u FKI, ale pořád přinášejí reálné zhodnocení nad míru inflace.
PETR MATĚJOVSKÝ, Relationship Manager Conseq Wealth Management