Rozhovor s Tomášem Kadeřábkem, ředitelem Asociace developerů.
Tomáš Kadeřábek je ředitel Asociace developerů. V oblasti developmentu se pohybuje už od roku 1993 a řídil celou řadu developerských projektů. Asociace developerů vznikla v roce 2015 s cílem otevřeně diskutovat problémy v územním rozvoji a podpořit roli developerů v udržitelném rozvoji krajiny a měst.
„Podle analýz státních institucí má ČR více než 10 000 hektarů zanedbaných nebo nedostatečně využívaných areálů. Tyto lokality však často vyžadují složité majetkoprávní vypořádání, sanaci půdy, odstranění starých staveb, výrazně vyšší investiční náklady a spolupráci s dopravními a technickými institucemi,“ říká Tomáš Kadeřábek.
Kdo je developer? Existuje jasná definice developera?
Developer je člověk nebo firma, která přetváří území v plnohodnotné prostředí pro život. V českém kontextu developer nevytváří jen jednotlivé domy, ale celé městské čtvrti, které propojují bydlení, služby, veřejný prostor, mobilitu a infrastrukturu. Je to profese, která stojí na pomezí několika disciplín – urbanismu, architektury, inženýringu, financí, sociologie i veřejné správy. Developer nese vysoké podnikatelské i reputační riziko, zároveň ale přináší velkou společenskou hodnotu.
Z legislativního hlediska v ČR neexistuje jednotná definice developera. V praxi však platí, že developer je ten, kdo připravuje a financuje projekt od prvotního záměru až po kolaudaci, přičemž často uplyne i více než desetiletí, než projekt skutečně vznikne. Naše Bílá kniha rezidenčního developmentu popisuje developera jako klíčového aktéra přeměny území, který do projektů vstupuje s odborností, kapitálem a odpovědností – a který podléhá jak trhu, tak zákonným pravidlům.
Kolik je v ČR developerů?
Odhadujeme, že v České republice působí 300–400 aktivních developerských firem, které se věnují bytové, komerční, logistické či smíšené výstavbě. Z nich přibližně 80–100 společností patří mezi střední a velké hráče, kteří realizují projekty s významnějším dopadem na česká města. Development je ale pestrá disciplína – od rodinných firem a lokálních stavebníků až po velké nadnárodní investory.
Zároveň počet developerů neurčuje tempo či dostupnost výstavby. Podle našich dlouhodobých analýz, shrnutých ve Strategii dostupného bydlení, je hlavní problém v procesu povolování, nikoliv v nedostatku developerů nebo jejich nízké ochotě stavět. Český trh má silnou poptávku, ale systémové bariéry výrazně snižují počet dokončených bytů.
Jsou všichni developeři členové vaší asociace? Kdo se může stát členem?
V Asociaci developerů sdružujeme 35 firem, které mají společného jmenovatele: dlouhodobý přístup, profesionální zázemí a zájem rozvíjet města kvalitně a férově. Členem se může stát každý subjekt působící v developmentu, pokud splňuje naše profesní kritéria a přijme Etický kodex a zásady odpovědného rozvoje.
Pečlivě dbáme na reputaci i praxi nových členů. Asociace není masová organizace – pracujeme s těmi, kdo chtějí být aktivním partnerem státu, městům i veřejnosti. Naší snahou je, aby členové pomáhali kultivovat trh a přispívali k dlouhodobé profesionální diskusi nad územním rozvojem. V již zmiňované Bílé knize popisujeme roli developerů jako partnerů veřejné správy při vytváření moderních měst.
Co je cílem vaší asociace?
Zlepšovat systémové podmínky pro výstavbu v České republice. Nejde jen o zájmy developerů – jde o to, aby města rostla předvídatelně, kvalitně a udržitelně. Dlouhodobě podporujeme: modernizaci legislativy, zrychlení povolovacích procesů, digitalizaci stavebního řízení, tvorbu nových modelů spolupráce mezi městy a investory, zvyšování kvality urbanismu a architektury a transparentní a profesionální trh.
Bílá kniha rezidenčního developmentu, kterou jsme vydali v tomto roce, je vůbec první komplexní dokument v ČR, který shrnuje fakta o výstavbě, dostupnosti bydlení i roli developerů. Strategií, která ji doplňuje, je Bydlení pro lidi – Strategie změny, která ukazuje, jak lze výstavbu zrychlit o roky a snížit náklady až o 15–20 %.
Jak dlouho trvalo vytvoření etického kodexu asociace?
Práce na Etickém kodexu zabrala několik měsíců intenzivní diskuse mezi členy, právníky, urbanisty i odborníky na veřejnou správu. Vznikal spolu s naší Asociací, tedy letos slaví již své desáté výročí, má ale stále svou platnost, nezestárl. Náš kodex není prázdnou deklarací – je to závazný dokument, který stanovuje pravidla transparentního, profesionálního a společensky odpovědného chování. Zabývá tématy, jako jsou férové smluvní vztahy, respekt k veřejnému prostoru, dodržování pravidel hospodářské soutěže či povinnost vstupovat do dialogu s municipalitami. V praxi to znamená, že členové přijímají standardy, které jdou často nad rámec zákonných povinností.
Spolupracujete se státní správou i samosprávami. Jaký je jejich zájem?
Zájem je velmi vysoký, protože česká města se potýkají s rychlým růstem počtu obyvatel a současně s nedostatkem nové bytové výstavby. Jen v Praze v posledních deseti letech přišlo do Prahy více než 160 000 nových obyvatel, ale počet dokončených bytů tomu neodpovídal. Trend je podobný i v Brně či Plzni.
Státní správa nás zapojuje do pracovních skupin, které řeší implementaci nového stavebního zákona, digitalizaci povolování a územní plánování. Samosprávy se na nás obracejí při přípravě plánovacích smluv, urbanistických studií, dopravní infrastruktury či veřejné vybavenosti.
Častým tématem je také férové nastavení kontribucí, které považujeme za moderní nástroj partnerství mezi investory a městy – v Bílé knize uvádíme příklady dobré praxe ze zahraničí.
Zabýváte se také revizí daňové zátěže na byty. Můžete to přiblížit?
V rámci Bílé knihy jsme analyzovali daňové, poplatkové a normové zatížení nových bytů a porovnali jej s evropskými státy. V Česku existuje celá řada nákladových položek, které jinde nefigurují, nebo jsou výrazně jiné. Například zbytečně přísné technické normy, jejichž počet vzrostl od roku 1990 z 1 000 na více než 10 000. Duplicity a opakované posuzování v povolovacích procesech, administrativní zátěž, která zdražuje výstavbu o 15–20 %, nebo kupříkladu vysoké transakční náklady a poplatky.
Cílem není prosadit nižší daně pro developery, ale odstranit bariéry, které zbytečně prodražují bydlení lidem. Inspiraci hledáme u zemí, kde je dlouhodobě stabilní nabídka bydlení – zejména v Rakousku, Finsku a Nizozemsku.
Jaký je váš názor na brownfieldy?
Brownfieldy představují jednu z největších příležitostí pro moderní rozvoj českých měst. Podle analýz státních institucí má ČR více než 10 000 hektarů zanedbaných nebo nedostatečně využívaných areálů.
Tyto lokality však často vyžadují složité majetkoprávní vypořádání, sanaci půdy, odstranění starých staveb, výrazně vyšší investiční náklady a spolupráci s dopravními a technickými institucemi.
V našich dokumentech a analýzách ukazujeme, že revitalizace brownfieldů je sice náročnější, ale přináší městům nejvyšší hodnotu: zabraňuje záborům zemědělské půdy, zlepšuje prostupnost města a dokáže kompletně oživit zanedbané čtvrti.
Budoucnost českých měst je právě zde – na místech, kde se setkává historie, současnost a budoucí život.
Proč je podle vás bydlení nedostupné?
Důvodem je především extrémně nízká produkce nových bytů v porovnání s růstem obyvatelstva, ekonomikou a poptávkou. V Praze se například ročně prodá přibližně 5 000–6 000 nových bytů, ale reálná potřeba je dlouhodobě dvojnásobná. Podle našich výpočtů chybí jen v Praze více než 80 000 bytů.
Hlavní příčinou je jedno z nejpomalejších povolování staveb v EU. Ve srovnání Světové banky se ČR umístila na posledních příčkách – povolování může trvat i sedm až deset let. Významnou roli ale hraje také přebujelá regulace. Množství technických norem, předpisů a požadavků zvyšuje náklady o desítky procent. No a opomenout nesmíme ani nedostatečnou dostupnost připravených pozemků, způsobená zdlouhavými změnami územních plánů.
Jak dokládá Strategie dostupného bydlení, Česká republika dokáže situaci zlepšit, pokud výrazně zjednoduší přípravu staveb, sjednotí pravidla a zrychlí rozhodování.
Jak brání výstavbě současný stav stavebního řízení?
Současný stavební systém v České republice je stále pomalý, nepředvídatelný a komplikovaný. Nový stavební zákon sice přinesl několik pozitivních prvků, například snahu sjednotit některé procesy a posunout digitalizaci, ale v praxi se ukazuje, že jde jen o dílčí zlepšení. Bez skutečné, komplexní a odvážné změny stavebního zákona se situace zásadně nezlepší. To, co dnes nejvíce brzdí rozvoj měst, není nedostatek investorů nebo finančních prostředků, ale právě legislativní a procedurální neefektivita. A ta je hlubší než kosmetické úpravy, které jsme zatím viděli.
Systém je nadále zatížen řadou překážek, které výstavbu brzdí už desítky let. Dotčené orgány často posuzují stejné věci opakovaně a bez vzájemné koordinace, což prodlužuje řízení o celé měsíce. Odvolání a přezkumy jsou běžnou součástí procesu a mohou projekt vrátit až na začátek v jakékoli fázi. Dokumentace je stále roztříštěná a nejednotná, což komplikuje práci úředníkům i projektovým týmům. Digitalizace, ačkoli je často zmiňována, není v reálné praxi plně funkční, jednotná ani závazná, takže zdaleka neplní roli, kterou by ve 21. století měla mít. K tomu se přidává nejasné rozdělení kompetencí a různé výklady zákona i podzákonných norem mezi jednotlivými úřady.
Výsledkem je prostředí, ve kterém investor po velmi dlouhou dobu neví, zda vůbec může projekt realizovat, a tato strukturální nejistota zásadním způsobem prodražuje celý proces. Náklady na financování rostou s každým měsícem zdržení, rizikovost projektů se zvyšuje a některé záměry se zkrátka nikdy nerealizují. To následně snižuje dostupnost bydlení, protože na trh se dostává méně bytů, než by odpovídalo poptávce. Dopady však nejsou omezeny pouze na bytovou výstavbu – ve stejné pasti uvíznou i školy, nemocnice, dopravní projekty a další veřejná infrastruktura, kterou města akutně potřebují pro svůj růst.
Naše Bílá kniha rezidenčního developmentu i Strategie dostupného bydlení velmi jednoznačně ukazují, že skutečná náprava je možná pouze tehdy, pokud Česká republika provede hlubokou revizi stavebního zákona, odstraní duplicitní procesy, jasně vymezí kompetence a plně digitalizuje celý řetězec povolování. Bez těchto kroků bude Česká republika i nadále patřit mezi země s nejpomalejším povolováním staveb v Evropě – a krize dostupného bydlení se bude dále prohlubovat.
Je možné čerpat inspiraci ze zahraničí?
Inspirace ze zahraničí je nejen možná, ale i velmi přínosná. Řada evropských států si prošla obdobnými problémy, jakým dnes čelí Česká republika – nedostatkem bytů, tlaky na ceny, přetíženým povolovacím systémem nebo složitým územním plánováním. Rozdíl je v tom, že některé země dokázaly nastavit jasná pravidla a vytvořit prostředí, které podporuje rychlejší a kvalitnější výstavbu.
Nizozemsko ukazuje, jak důležitá je aktivní role státu při přípravě území – tamní přístup eliminuje zdlouhavé majetkoprávní spory a umožňuje rychlé odblokování velkých rozvojových ploch. Finsko dokládá, že kvalita urbanismu se nevylučuje s jednoduchým a rychlým povolováním. Díky jednoznačné odpovědnosti úřadů, jasným lhůtám a vysoké míře digitalizace se tam projekty schvalují výrazně rychleji než u nás. V Dánsku zase funguje silná integrace veřejného prostoru, dopravy a bydlení, která tvoří živé a udržitelné městské čtvrti.
To všechno jsou inspirativní příklady, ale zároveň je důležité dodat, že žádné z těchto řešení nelze jednoduše zkopírovat a přenést do českého prostředí bez hlubšího pochopení jejich podstaty a komplexního fungování. Každá země má jiné právní tradice, institucionální strukturu, tržní prostředí i historické zkušenosti. Úspěšné modely fungují proto, že jsou dlouhodobě zakořeněné v kultuře rozhodování, ve spolupráci mezi státem a samosprávami a ve způsobu, jakým jsou rozloženy kompetence a odpovědnosti.
Zahraniční inspirace tedy rozhodně pomáhá – ne jako kopie, ale jako vodítko. Pokud český systém získá jasná pravidla, předvídatelnost a partnerský přístup mezi veřejným a soukromým sektorem, může se nabídka bydlení stabilizovat podobně jako v zemích, kde se tyto principy osvědčily. Smyslem není převzít konkrétní model, ale pochopit jeho logiku a promítnout ji do českých podmínek tak, aby to dlouhodobě fungovalo.
Je dnes stále dobrá investice do nemovitostí?
Ano, dlouhodobě rozhodně ano. Český realitní trh patří k nejstabilnějším v Evropě a poptávka po městském bydlení je trvale silná. I když ceny bytů v posledních letech prošly určitým ochlazením, historická data ukazují, že investice do nemovitostí si v horizontu let či desetiletí drží vysokou stabilitu a schopnost růstu. To platí především v Praze, kde je poptávka strukturálně vyšší než nabídka, a to bez ohledu na krátkodobé cykly. Díky tomu mají nemovitosti v Praze a Brně nejnižší volatilitu ze všech hlavních investičních aktiv na českém trhu.
Byt v dobré lokalitě je navíc aktivum, které dlouhodobě chrání proti inflaci. Zatímco peněžní úspory v čase ztrácejí hodnotu, nemovitost si ji udržuje, protože je spojena s reálnou potřebou – bydlet. K tomu přidává stabilní výnos z nájmu, který je v českém prostředí mimořádně důležitý. Dá se říci, že byty jsou v Česku jakousi specifickou, kulturně zakořeněnou formou penzijního připojištění. V situaci, kdy mnoho lidí nedůvěřuje kapitálovým trhům, preferuje fyzický majetek jako jistotu pro stáří. Je to racionální reakce na dlouhodobou zkušenost s ekonomickými výkyvy, měnovými reformami a nedůvěrou v některé finanční produkty. Byt „na důchod“ je pro mnoho českých rodin nejen investicí, ale i symbolem stability a bezpečí.
V této souvislosti je důležité také lépe vysvětlit, co znamená pojem investiční byt. Ten je často neprávem vnímán jako spekulativní aktivum, které ubírá byty místním obyvatelům. Ve skutečnosti jde většinou o dlouhodobé uložení úspor, často právě s penzijním motivem. Investiční byty tvoří zdravou a nezbytnou součást trhu, protože zajišťují nabídku nájemního bydlení pro studenty, mladé rodiny, pracovní migranty a lidi, kteří se zatím nechtějí nebo nemohou vázat hypotékou. Bez soukromých pronajímatelů by na českém trhu chyběly desetitisíce bytů, které dnes umožňují flexibilitu pracovního trhu a mobilitu obyvatel.
Důležité je také zdůraznit, že investiční byty nejsou hlavní příčinou růstu cen. Ceny rostou proto, že poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku a nové byty přibývají pomalu. Investoři tak spíše reagují na nedostatečnou produkci, než že by ji sami způsobovali. V zemích, kde výstavba běží rychle a ve velkém objemu, nemá růst investičních nákupů dramatický dopad na ceny – a stejná logika platí i pro Česko.
Z dlouhodobého pohledu tedy nemovitosti, zvláště ve velkých městech, zůstávají bezpečnou, srozumitelnou a hodnotově stabilní součástí rodinných i institucionálních portfolií. Jak pro investory, tak pro běžné domácnosti.
Děkuji za rozhovor.
Autor: Renáta Lucková
Foto: Poskytnuto Tomášem Kadeřábkem
Sdílet
Hodnotit
Autor článku
