Rozhovor s Adamem Gregušem, strategickým business consultantem JRD Real Estate.
Adam Greguš je strategický business consultant JRD Real Estate. Analytik mluví o stavu trhu nemovitostí, dopadech vysokých úrokových sazeb na poptávku po novostavbách a starších bytech na druhotném trhu, zda-li nás čeká propad cen nemovitostí i zda-li mají aspekty udržitelnosti a energetické náročnosti vliv na rezidenční výstavbu a poptávku po ní.
„V současné chvíli je nejsilnější poptávka po menších bytech, neboť jsou z hlediska absolutní ceny nejdostupnější, což platilo i historicky před zvyšováním úrokových sazeb. Zároveň tržní data ukazují možný počínající trend růstu cen bytů větších dispozic, což může znamenat jejich počínající nedostatek na trhu. Tuto hypotézu je ovšem nutno potvrdit hlubší analýzou dat,“ říká Adam Greguš.
Co vás přivedlo k realitám?
K realitám mě paradoxně dostala předchozí pracovní zkušenost pro Letiště Praha. Tam jsem působil jako business consultant primárně pro oblast letecké dopravy. Účastnil jsem se mimo jiné i ekonomických prověření a oceňování nemovitostí, což mě nadchlo a s příchodem pandemie, mající na letectví významný dopad, jsem našel východisko uplatnění v rezidenčních nemovitostech.
Jaký je stav trhu nemovitostí u nás?
Český trh je typický svými extrémně dlouhými povolovacími procesy, kvůli kterým zastáváme v mezinárodní statistice Doing Business (The World Bank) 157, místo z celkových 186 v míře rychlosti a snadnosti získání stavebních povolení, což nás řadí mezi státy jako Argentina, Kamerun, Afghánistán a Honduras. Z toho vyplývá dlouhotrvající tržní nerovnováha především ve městech, která se zalidňují, kdy poptávka převažuje nad nabídkou, což působí na růst cen nemovitostí. Dále pak silně zakořeněná kultura vlastnit a investování do nemovitostí coby náhrada za neexistující důchodovou reformu. Tyto a spolu s tím další aspekty jako historicky velmi levné peníze působily, a i nadále působí, na růst cen bydlení, a proto se vlastnické bydlení stává hůře dostupné. Od loňského roku, kdy ČNB zvýšila základní úrokové sazby, navíc pozorujeme větší příklon k nájemnímu bydlení.
Čeká nás propad cen nemovitostí?
Cenová korekce nebo mírný pokles cen nemovitostí je na trhu viditelný, nicméně se nejedná o nic zásadního. Je ale potřeba se podívat z průměru na detail. Největší cenovou korekci zažívají starší nemovitosti v lokalitách s horší dopravní obslužností a občanskou vybaveností. V případě novostaveb se jedná o zlevňování jen několika vybraných jednotek, aby developeři motivovali nakupující kupovat v situaci, kdy téměř zmizela hypoteční část poptávku z důvodu vysokých úrokových sazeb. V zásadě je nyní trh málo likvidní, což znamená, že kdo nemusí nutně prodávat, neprodává, protože poptávka je utlumená. S postupným uvolňováním hladiny úrokových sazeb očekáváme, že se bude materializovat odložená poptávka. Konkrétně v Praze letos očekáváme prodejně silnější rok než loni s meziročními cenami stagnujícími, možná i mírně rostoucími.
Po jakých bytech je dnes největší poptávka?
V současné chvíli je nejsilnější poptávka po menších bytech, neboť jsou z hlediska absolutní ceny nejdostupnější, což platilo i historicky před zvyšováním úrokových sazeb. Zároveň tržní data ukazují možný počínající trend růstu cen bytů větších dispozic, což může znamenat jejich počínající nedostatek na trhu. Tuto hypotézu je ovšem nutno potvrdit hlubší analýzou dat.
Má aspekt udržitelnosti a energetické náročnosti vliv na rezidenční výstavbu?
Aby budova splňovala nízkoenergetická kritéria, která jsou pro všechny novostavby závazná (všechny projekty musí splňovat minimálně PENB kategorie B), musí být navržena tak, aby byly tepelné ztráty co nejmenší – aby bylo v zimě potřeba co nejméně topit a v létě chladit, a aby zdroje ohřevu nebo chlazení byly z udržitelných zdrojů jako fotovoltaiky, tepelná čerpadla, solární panely apod., to má za následek dražší stavební náklady, avšak my jsme cenově konkurence schopní. Udržitelný a ekologický development děláme dlouhodobě, a především z přesvědčení. Vzhledem k tomu, že i přes naše vysoké environmentální standardy držíme naše byty ve srovnatelné cenové hladině, jakou má v daném místě konkurence, vyvracíme mýtus, že udržitelná výstavba výrazně navyšuje ceny bytů. Další věcí je fakt, že s loňskou energetickou krizí a jejími dozvuky dodnes mají developeři, kteří dělají své projekty ještě ve vyšším technologickém standardu, než je legislativní minimum, pro své projekty lepší odbyt, protože lidé zjistili, že se vyjma kupní ceny nemovitosti musí dívat i na to, jak nákladný bude provoz takové nemovitosti.
Co znamená stavět zdravé byty?
V DNA všech projektů JRD Real Estate je udržitelnost a naše byty a domy stojí na tzv. pilířích zdravého bydlení. Těmi jsou čerstvý vzduch, tepelná pohoda, akustický komfort a zdravé světelné podmínky, které ústí v psychickou pohodu. Zjednodušeně to znamená, že naše projekty disponují technologiemi, díky kterým naše klienty netrápí vydýchaný vzduch s nízkým obsahem kyslíku a vysokou koncentrací CO2, což je důležité nejen pro kvalitní, aktivní fungování přes den, ale i přes kvalitní odpočinek v noci. Tepelná pohoda zajišťuje to, že díky rekuperaci se uvnitř bytu udržuje stabilní a vyhovující prostředí s optimální vlhkostí bez zbytečného větrání/chlazení a vytápění. Díky akustickému komfortu neslyšíte ruch z ulice ani hlučnější sousedy v okolí. Zdravé osvětlení zajistí to, že pro každou denní/noční dobu budou v bytě světelné podmínky podporující přirozený biorytmus těla správným nastavením teploty světla.
A nebudou chybět a zdražovat byty větších dispozic?
Jak jsem uvedl v odpovědi výše, z tržních dat pozorujeme indicie, které lze interpretovat jako možný počátek nedostatku bytů větších dispozic. Ovšem toto je potřeba podrobit hlubší analýze nejenom tržních dat, ale i zjištění skutečných potřeb lidí z výzkumů.
Jak může ovlivnit situaci na realitním trhu České národní banka a výše úrokových sazeb?
Jakmile Česká národní banka sníží sazby, pomůže to uvolnit odloženou poptávku hypoteční části klientely, a tak se začne více prodávat. Interně jsme si dělali analýzu toho, jak velký dopad může mít snížení sazeb na dlouhodobě zdravou a udržitelnou úroveň, kterou uvažujeme cca 3,5 %. Pokles sazeb ze současné úrovně na 3,5 % by mohl vést k navýšení počtu žadatelů o 60 %.
Dopadne míra vysokých úrokových sazeb na poptávku po novostavbách?
Na trhu novostaveb byl dlouhodobě poměr lidí financují nákup nemovitosti z vlastních zdrojů a z hypotéky přibližně 50:50, tudíž loňské enormně strmé a rychlé zvýšení sazeb dočasně paralyzoval téměř celou hypoteční poptávku. Na trh novostaveb tento stav světa dopadl o to významněji, protože jsou oproti starším nemovitostem až o 20 % dražší. Co je ale potřeba dodat, je fakt, že s poklesem hypoteční poptávky více vstupují do hry subjekty, jako jsou institucionální investoři, kteří mají zájem kupovat větší portfolia než individuální kupující.
A jak u starších bytů na druhotném trhu?
Druhotný trh také zaznamenal pokles poptávky, který se projevil v delších dobách inzerce, často i v poskytnutých slevách, pokud byl někdo pod tlakem času nucen prodat. Zvýšení sazeb mělo na korekci dynamik změny cen druhotných nemovitostí výrazně větší vliv než v případě novostaveb.
Jak těžký je dnes povolovací proces pro developery?
Jak již bylo zmíněno, řadíme se na samotný konec v hodnocení rychlosti získání stavebních povolení pro zahájení výstavby, což působí tržní nerovnováhu, a navíc nákladově prodražuje projekty. Od momentu koupě pozemku pro zahájení výstavby po kolaudaci projektu uběhne třeba i 10 let a developer má po tuto dobu vázané peníze v projektu poměrně dlouho před tím, než ho může začít prodávat, respektive zhodnocovat.
Co může developery naučit krize?
Myslím, že pro každého developera bude ono ponaučení trochu jiné, ovšem jedno by mohlo být pro většinu stejné. V době snížení poptávky je kladen větší důraz na kvalitu produktu a atributy, které nesou pro kupujícího hodnotu. V dobách, kdy se dařilo, se totiž prodalo téměř vše, co mělo obvodové zdi, podlahu, strop a okna. V době poklesu poptávky, ale dochází k tomu, že si zájemci o nemovitost důkladně vybírají a větší roli tak hraje právě kvalita. V souvislosti s energetickou krizí si kupci více než kdy jindy začínají uvědomovat přidanou hodnotu nízkoenergetických a udržitelných staveb, které nejen zvyšují kvalitu bydlení, ale také snižují energetickou náročnost bydlení, a tedy i provozní náklady.
Děkuji za rozhovor.
Foto: Poskytnuto Adamem Gregušem
Zdroj: Renáta Lucková
Sdílet
Hodnotit
Autor článku
