Novostavba nebo starší nemovitost: Co Češi kupují nejčastěji?

Je levnější dům k rekonstrukci vždy výhodou?

Starší nemovitosti jsou levnější, a proto jim řada Čechů dává přednost. Podle Miroslava Majera, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz, to však nemusí být vždy nejvýhodnější volba: „Řada kupujících si neuvědomuje, kolik času a peněz rekonstrukce vyžaduje. Nejistota kolem termínů, kvality práce a konečné ceny často vede k tomu, že lidé raději volí novostavbu, kde mají větší jistotu.“

Rekonstrukce tak není jen otázkou financí, ale i ochoty podstoupit proces plný nečekaných komplikací. Pro řadu lidí je jednodušší si vzít vyšší hypotéku a pořídit novostavbu, kde se vyhnou rozsáhlým úpravám.

Výhody a nevýhody novostavba vs. starší dům?

Novostavby nabízejí moderní technologie a vyšší energetickou efektivitu, což se projevuje v nižších nákladech na provoz a minimální nutnosti údržby v prvních letech. Často disponují lepšími stavebními materiály, efektivním zateplením a kvalitními okny. Výhodou je také možnost upravit dispozici při včasném nákupu a větší dostupnost garáží či výtahů. Na druhou stranu se novostavby vyznačují vyšší pořizovací cenou, menší užitnou plochou v poměru k ceně a často se nacházejí v méně rozvinutých lokalitách. Další nevýhodou může být riziko stavebních vad nebo nutnost čekat, než se stavba stabilizuje.

Starší domy lákají nižší pořizovací cenou a často se nacházejí v lepších lokalitách s plnou infrastrukturou a vzrostlou zelení. Nabízejí větší užitnou plochu a možnost postupných úprav podle finančních možností. Na druhou stranu mohou být energeticky náročnější, což vede k vyšším provozním nákladům. Často je nutné investovat do rekonstrukce, vypořádat se se zastaralou dispozicí a počítat s absencí výtahu či vyhrazeného parkování.

Při rozhodování mezi novostavbou a starším domem či domem k rekonstrukci nestačí sledovat jen pořizovací cenu. Stejně důležité jsou i provozní náklady, které mohou významně ovlivnit celkovou finanční náročnost bydlení. Pro objektivní porovnání obou variant je proto nezbytné zvážit více faktorů.

Miroslav Majer doporučuje přístup založený na důkladné analýze. „Pro reálné srovnání celkových nákladů na bydlení je nutné vycházet z údajů uvedených níže. Na jejich základě lze spočítat průměrné roční výdaje a promítnout je do pořizovací ceny nemovitosti, ideálně se zohledněním dopadu na celou dobu splácení hypotéky.“

Před koupí nemovitosti si ověřte energetickou náročnost a roční náklady na energie, abyste odhadli budoucí výdaje. Nechte si prověřit technický stav prostřednictvím odborného průzkumu, který může odhalit skryté závady. Důležité je také zjistit stáří a životnost klíčových technologií, abyste předešli nečekaným investicím do oprav.

Možnosti financování

Možnosti financování bydlení zahrnují hypotéky, úvěry i státní dotace. Banky poskytují hypotéku na novostavbu až do 90 % hodnoty nemovitosti, u rozestavěných staveb však vyžadují stavební povolení a rozpočet. Rekonstrukci lze financovat klasickou hypotékou (s možností úprav) nebo americkou hypotékou (s volným využitím, ale vyšším úrokem). Další možnosti zahrnují stavební spoření, spotřebitelské úvěry pro menší opravy a dotační programy, jako je Nová zelená úsporám. Banky při schvalování úvěru zohledňují technický stav, lokalitu a budoucí hodnotu nemovitosti.

Rekonstrukce vs. novostavba: Časová, energetická a stavební náročnost

Plánování rekonstrukce je méně předvídatelné než výstavba novostavby. U nové nemovitosti je termín dokončení obvykle jasně stanoven, zatímco rekonstrukce může přinést nečekané komplikace, které prodlouží celý proces.

Energetická efektivita hraje klíčovou roli v provozních nákladech. Novostavby dosahují lepších energetických standardů (kategorie B), zatímco starší domy často spadají do méně úsporných kategorií (D–G). Rekonstrukcí lze efektivitu zlepšit zateplením, výměnou oken či modernizací vytápění.

Dispoziční úpravy jsou u novostaveb snazší, zatímco starší domy mohou vyžadovat nákladné úpravy nebo jednání s úřady. Rekonstrukce také skrývá rizika, jako jsou skryté vady konstrukcí, zastaralé elektroinstalace či problémy se statikou. Před koupí staršího domu je proto vhodné provést stavebně-technický průzkum, posouzení statiky a kontrolu rozvodů.

Co je lepší volba?

Při rozhodování mezi novostavbou a starší nemovitostí záleží především na vašich prioritách. Pokud chcete bydlet co nejdříve, využívat nejmodernější stavební materiály a ušetřit na provozních nákladech bez nutnosti rozsáhlých oprav, pak je vhodnou volbou novostavba. Nabídne vám také vyšší standard technologií a obvykle menší starosti s údržbou. 

Naopak pokud upřednostňujete určitou lokalitu, kde novostavby nejsou k dispozici, a nevadí vám investovat čas i peníze do rekonstrukce, pak je starší nemovitost zajímavější. Nákup staršího domu či bytu bývá obvykle finančně dostupnější, poskytuje prostor pro úpravy dle vlastních představ a může mít také svůj genius loci.

Foto + Zdroj: Iveta Nebesařová