Logistické a průmyslové areály se stávají nejvýnosnějším typem komerčních nemovitostí na českém trhu

Boom nastartovaný pandemií trvá. Zájem o logistické a průmyslové areály je stále enormní, oproti loňsku stoupl počet nově dodaných prostor o 130 procent. Nabídka i přesto nedokáže uspokojit poptávku, a to navzdory zvyšujícím se cenám nájemného i energií.
To nejpodstatnější z trhu logistických a průmyslových nemovitostí za první čtvrtletí roku 2022:

• Celková pronajímatelná plocha dosáhla moderních skladových a průmyslových prostor 9,92 milionů m², v následujících týdnech se dostane přes hranici 10 mil m².
• Nájemné v logistických a průmyslových nemovitostech raketově roste a dosahuje rekordních maxim. Průměrné nájemné v regionu Prahy a okolí meziročně vzrostlo o 47 %. Výše nájemného v Praze atakuje hranici 8 eur za m² měsíčně za prémiové skladovací plochy.
• Kvůli zdražování stoupá také výše záloh na spotřebu energií a služeb, přesto i nadále klesá míra neobsazenosti, která meziročně poklesla o 61 % na historicky nejnižší hranici 1,4 %.
• V 1. čtvrtletí 2022 byl podíl renegociací v meziročním srovnání nižší o 8 %, v celkovém objemu transakcí ale zaujímá 57 %.
• Na trh bylo v 1. čtvrtletí tohoto roku nově dodáno 174 000 m², o 129 % více než ve stejném období minulého roku. Ve výstavbě se nacházelo 1,13 milionů m², v meziročním srovnání o 61 % více.

Česká republika je rájem e-shopů. Na počet obyvatel zde máme ve srovnání se zbytkem Evropy největší počet online obchodů. Tento dlouhodobý trend byl navíc umocněn pandemií koronaviru. Kvůli přerušení dodavatelských řetězců, které nastalo v souvislosti s přísnými opatřeními proti šíření covidu, hledají nájemci z řad e-commerce, logistiky i výroby prostory, které budou blíž ke koncovému zákazníkovi. Největší zájem je o lokality v atraktivní blízkosti Prahy a Brna, kde je aktuální míra neobsazenosti pouhých 0,5 %, což prakticky znamená, že jsou sklady v okolí těch měst v podstatě plně obsazené.
Právě kombinace silné poptávky a stávající nízké míry neobsazenosti tlačí na zvyšování nájemného. Průměrné celorepublikové nájemné meziročně vzrostlo o 21 %, nejvíce v regionu Praha a okolí (47 %), Středočeském kraji (43 %), Karlovarském kraji (26 %) a Ústeckém kraji (23 %). V Praze a přilehlém okolí se již nabízí metr čtvereční za osm eur měsíčně. Naopak nejmenší růst nájmu jsme zaznamenali v Jihočeském kraji (6 %) a kraji Plzeňském (8 %).
„K tomuto navyšování přispívá také citelné zdražování energií. Vedle nájemného rostou zálohy na služby a energie, které se nyní pohybují ve výši 0,75-1,00 eur za m² měsíčně a povedou k dalšímu růstu požadovaného nájemného. Lze předpokládat, že v blízké budoucnosti dosáhne nájemné zejména v Praze a okolí dvojciferných čísel a přiblíží se tak evropskému standardu“, komentuje aktuální situaci na poli industriálních nemovitostí Markéta Vrbasová, vedoucí oddělení Industrial & Logistics ve společnosti Knight Frank.

Zdroj: Knight Frank Research

Renegociace původních smluv představují větší část (57 %) z celkového objemu uzavřených transakcí. Stávající nájemci se snaží udržet si již pronajaté prostory i za cenu nárůstu záloh na energie. Vidí, že průmyslové nemovitosti nejsou a nebudou. Jsou tak často okolnostmi donucení se s navýšením cen poprat. Řešením může být zvýšení efektivity provozu ve skladu, automatizace, robotizace, a celkově maximální využití kapacit, které prostor nabízí. Největší renegociace byla v prvním čtvrtletí uzavřena v Prologis Parku Prague-Jirny se společností Globus a týkala se 61 500 m².
Firmy, které hledají nové prostory, jsou nuceny přehodnocovat své požadavky na atraktivní lokality v blízkosti Prahy, případně diverzifikují tyto náklady mezi své zákazníky. Nárůst cen pocítíme my všichni, neboť se projeví v konečné ceně spotřebního zboží a služeb.
„Válečná situace na Ukrajině neměla dosud na množství poptávek žádný zásadní dopad. Pokud však bude válka pokračovat, očekáváme zvýšený zájem zejména o relokaci výrobních kapacit směrem do střední Evropy. V okolí Prahy se aktuálně chystá několik projektů se zaměřením na small business units, které by měly uspokojit velkou poptávku po tomto typu produktu. Cena, za kterou budou nabízeny začíná na 8 eurech za metr čtvrteční měsíčně“, dodává dále Vrbasová.
Disponibilita pozemků je v lokalitách u Prahy nebo Brna mizivá, nicméně lze na trhu stále najít zajímavé příležitosti pro akvizici v regionech, které se tak stávají pro aktivní developery stále atraktivnějšími. Co se týče výstavby, ta probíhala na území všech krajů kromě Pardubického. Nejvíce ploch ve výstavbě se nacházelo v Olomouckém kraji (24 %), následoval kraj Moravskoslezský (14 %), kraj Ústecký (13 %) a kraj Plzeňský (12 %).
Foto: Pixabay
Zdroj: Knight Frank