Výpočet daně z nemovitosti – daňová kalkulačka 2025

Kdy a kdo podává přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2025?

Daňové přiznání podává vlastník, a to za všechny nemovitosti, které vlastní v jednom kraji. Pokud vlastní nemovitosti ve více krajích, podává daňové přiznání v každém z těchto krajů samostatně. Jednotným termínem pro podání daňového přiznání je konec ledna toho roku, na který se daň platí. 

Daňové přiznání se podává také v případě, že v průběhu předcházejícího roku došlo ke změně skutečností, rozhodných pro stanovení daně. Kromě změny vlastníka to může být změna výměry, druhu pozemku, změna užívání stavby, nástavba, přístavba nebo naopak částečná likvidace. Vlastník více nemovitostí podává daňové přiznání také v případě, že některou nemovitost nebo její část prodal (daroval) a ve stejném kraji dál jinou nemovitost vlastní. 

Pokud bylo daňové přiznání podáno v předcházejících letech a nedošlo ke změnám, které by měly na stanovení daně vliv, přiznání se nepodává.

Kdo potřebuje zjistit, jakou daň bude platit, může využít kalkulačku, která po zadání rozhodných skutečností daň vypočítá:

KALKULAČKA

Podrobnější vysvětlení výpočtu daně:

Daň z nemovitých věcí se stanovuje podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, a skládá se ze dvou částí:

1. Daň z pozemků
2. Daň ze staveb a jednotek (bytů a nebytových prostor)

Daň z pozemků vychází z druhu a výměry pozemku. Sazba daně se stanovuje podle m² a násobí se příslušnými koeficienty. 

• Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady: Daň se počítá jako 0,75 % z průměrné ceny půdy stanovené pro danou obec.
• Trvalé travní porosty: 0,25 % z průměrné ceny půdy.
• Zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky: 2 Kč/m².
• Ostatní plochy: 0,20 Kč/m².
• Lesní pozemky a rybníky s intenzivním chovem ryb: 0,25 % z ceny půdy.

Základní sazba daně ze staveb a jednotek je určena podle typu stavby a jejího účelu:

• Bytové a rodinné domy: 2 Kč/m².
• Garáže: 8 Kč/m².
• Stavby pro podnikání: (pro obchod, služby, administrativu a průmyslové stavby) 10 Kč/m².
• Rekreační objekty a chaty: 6 Kč/m².
• Bytové jednotky (např. byty v panelových domech): 2 Kč/m² + 0,75 Kč/m² za společné části domu.

Použití koeficientů

Konečná výše daně je pak dána jako násobek příslušným koeficientem: 

• Koeficient obce podle počtu obyvatel (1,0 až 4,5). Obce již nemohou tento koeficient snížit, ale mohou jej o jednu kategorii zvýšit; koeficient pak platí pro celé území obce, nelze jej stanovit různě pro její různé části;  
• Místní koeficient stanovený obcí (0,5 až 5,0). Obce mohou nově stanovit místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0, což znamená, že mohou daň nejen zvýšit, ale i snížit. Pro zemědělské pozemky lze stanovit koeficient pouze v rozmezí 0,5 až 1,5. U lesních pozemků a rybníků se místní koeficient neuplatňuje. Prakticky to tedy znamená, že ve výši této daně existuji značné regionální rozdíly.
• Inflační koeficient, který však byl pro rok 2025 stanoven na hodnotu “1”, takže na výši daně nemá vliv. Může však být v dalších letech změněn.

Konkrétní příklady, jak se daň liší u různých typů nemovitostí. 

Příklad 1: Rodinný dům v obci do 1 000 obyvatel

• Rozloha: 120 m²
• Sazba daně: 4 Kč/m²
• Koeficient podle počtu obyvatel: 1,0
• Místní koeficient obce: 1,5

Výpočet: (120×4) × 1,0×1,5=360 Kč (120×2)×1,0×1,5=720 Kč (dříve: 360 Kč)

Příklad 2: Bytová jednotka v Praze (nad 100 000 obyvatel)

• Rozloha: 80 m²
• Nová sazba daně: 4 Kč/m² + 1,5 Kč/m² (za společné části)
• Koeficient podle počtu obyvatel: 4,5
• Místní koeficient obce: 2,0

Výpočet: (80×(4+1,5))×4,5×2,0=3240 Kč(80×(4+1,5))×4,5×2,0=3240 Kč (Dříve: 1 620 Kč)

Příklad 3: Garáž v Brně (nad 100 000 obyvatel)

• Rozloha: 20 m²
• Nová sazba daně: 16 Kč/m² (místo 8 Kč/m²)
• Koeficient podle počtu obyvatel: 4,5
• Místní koeficient obce: 1,5

Nový výpočet: (20×16)×4,5×1,5=2160 Kč(20×16)×4,5×1,5=2160 Kč (Dříve: 1 080 Kč)

Příklad 4: Stavební pozemek v Plzni (nad 100 000 obyvatel)

• Rozloha: 500 m²
• Nová sazba daně: 4 Kč/m² (místo 2 Kč/m²)
• Místní koeficient obce: 3,0

Nový výpočet: (500×4)×3,0=6000 Kč(500×4)×3,0=6000 Kč (Dříve: 3 000 Kč)

Kdy se platí daň z nemovitých věcí za rok 2025 a kdo ji platí?

Daň platí vlastník, tedy buď právnická nebo fyzická osoba. Všeobecně se daň platí do 31. května daného roku. Je-li daň vyšší než 5.000 Kč, platí se jedna polovina do 31. 5. a druhá do 30.11. daného roku. Výjimkou jsou poplatníci, kteří provozují zemědělskou výrobu a chov ryb – splatnost daně vyšší než 5.000 Kč mají posunutou do 31. srpna a do 30. listopadu daného roku. 

Od daně jsou automaticky osvobozené zemědělské pozemky, na kterých se nepodniká, lesní pozemky, pokud nejsou hospodářsky využívané (např. národní parky) a pozemky se stavbami veřejných silnic, železnic, vodních děl atp. Automaticky jsou osvobozené také některé stavby: kulturní památky, církevní stavby, sloužící bohoslužbám či charitám, školy, zdravotnická zařízení, muzea, knihovny atp. a bytové domy ve vlastnictví obcí. Zároveň mají někteří vlastníci možnost o osvobození požádat. Jedná se o garáže a vedlejší stavby u rodinných domů osob, starších 65 let a o byty a rodinné domy osob s průkazem ZTP/T. Daň rovněž neplatí stát, kraje, obce a neziskové organizace, pokud daná nemovitost neslouží k podnikání. 

Dočasně osvobozené:

• novostavby určené pro bydlení – osvobození na 5 let od dokončení,
• stavby v rekonstrukci – pokud nejsou obyvatelné, může být daň dočasně prominuta,
• zasažené nemovitosti – pokud byla stavba poškozena živelní katastrofou (povodně, požár).

Pokud nemovitost spadá do skupiny automaticky osvobozených, vlastník nemusí učinit nic. Ostatní osvobození se musí uvést v daňovém přiznání a platí vždy až od 1. ledna roku následujícího po podání žádosti.

Daň z převodu nemovitosti

V minulosti u nás byla účinná také daň z nabytí nemovitosti, která se později změnila na daň z nabytí nemovitosti či pozemku, V září 2020 byla však tato daň zrušena. 

Daň z příjmu s prodej nemovitosti

Kdo nemovitost prodá a inkasuje za ni úhradu, dosahuje příjmu, který podléhá klasické dani z příjmů. V případě, že byla prodána nemovitost, jejíž vlastnictví trvalo 5 let a více, je tento příjem od daně osvobozen. Byla-li nemovitost ve vlastnictví kratší dobu, předmětem daně z příjmu je pouze “výdělek”, kterého bylo prodejem dosaženo – tedy rozdíl mezi cenou kupní a prodejní. Ten je pak zdaněn aktuální sazbou 15 %. 

Možnosti platby a způsob oznámení daňové povinnosti:

Stávající poplatníci (pokud se nic nezměnilo), daňové přiznání nepodávají, finanční správa jim ale včas zašle informaci o výši daně, kterou mají zaplatit. Tato oznámení se zasílají

• datovými schránkami (pokud ji poplatník má zprovozněnou), 
• e-mailem (pokud se k tomu poplatník přihlásí přes službu info o dani z nemovitosti),
• zasláním poštovní složenky a 
• on-line přes portál MOJE daně, kde si může výši daně zjistit každý, kdo zde má svůj účet. 

Noví poplatníci (kteří např. koupili nebo zdědili nemovitost) podávají daňové přiznání ve lhůtě do 31. ledna roku, následujícího po roce, kdy nastala změna. Daň pak může být uhrazena některým z těchto způsobů:

• Bankovním převodem – každý poplatník má unikátní variabilní symbol pro platbu.
• QR kódem – Finanční správa posílá složenku s QR kódem pro snadnou platbu přes mobilní bankovnictví.
• Složenkou – platba na poště.
• Přes SIPO – pokud se poplatník přihlásil k platbě přes systém SIPO.
• V hotovosti na pokladně finančního úřadu – ale ne všechny úřady hotovost přijímají.

Pokud by poplatník daň ve stanovené lhůtě nezaplatil, jeho povinnost se zvýší o úrok z prodlení, počítaný od 5. dne po splatnosti. Jeho výše je stanovena zákonem jako 2T reposazba ČNB + 8 % ročně. Pokud není daň zaplacena dlouhodobě, může dojít k exekuci majetku (daňová exekuce).

Legislativní změny pro rok 2025

Přijatá legislativní opatření mají vliv jak na výpočet daně, tak na možnosti obcí. Celkově se jedná o zvýšení základních sazeb daně proti roku 2024 zhruba na dvojnásobek pro většinu nemovitostí: 

• Rodinné a bytové domy: 2 Kč → 4 Kč/m²
• Rekreační objekty: 6 Kč → 12 Kč/m²
• Garáže: 8 Kč → 16 Kč/m²
• Stavby pro podnikání (průmysl): 10 Kč → 20 Kč/m²
• Stavební pozemky: 2 Kč → 4 Kč/m²
• Zemědělské pozemky (orná půda, vinice, sady) zůstávají beze změny.

Pokud jde o místní koeficient, obce jej mohou nejen zvyšovat, ale nově i snižovat.  Doposud mohly obce nastavit místní koeficient mezi 1 až 5. Nově mohou tento koeficient snížit i pod 1 (až na 0,5). Prakticky to znamená, že některé obce mohou celkové zvýšení daně částečně vykompenzovat. Naopak koeficient podle počtu obyvatel nemohou již obce snížit (např. město s 10 000 obyvateli mohlo mít koeficient místo 2,0 jen 1,6), mohou jej pouze zvýšit (a tím zvýšit i výslednou daň).

Významnou změnou je i to, že výnos z daně půjde 100 % do rozpočtu obcí, které je vyberou. Dříve dostával 30 % výnosu stát. Nově je rovněž zavedeno osvobození od daně u některých nemovitostí pro seniory a držitele průkazů ZTP/P – o toto osvobození je však nutno požádat, nenastává automaticky!

Všechny tyto změny nastávají od 1. ledna 2025, a protože daň z nemovitých věcí se platí v lednu – tedy dopředu – promítají se již do daňových přiznání, podávaných letos. Do dalších let je nutné počítat i se změnou inflačního koeficientu, který je letos nastaven na hodnotu “1”, ale i při nízké inflaci kolem 2 – 3 % je možné, že příslušné instituce tento koeficient použijí a celkový výnos z daně tím zvýší. 

Foto: Pixabay

Autor: Martin Švehla