Rozhovor s Terezou Kouklovou, Managing Partnerkou ve společnosti SFG holding a.s.
Tereza Kouklová je Managing Partnerkou v SFG holding a.s. Věnuje se financování developerských projektů, provoznímu financování firem, jejich nákupu a nejrůznějším právním kombinacím, jak tyto nákupy realizovat. Její silnou stránkou je počítání a hledání i těch nejdrobnějších trhlin v projektech. Svým klientům individuálně radí, které kroky v daných fázích projektu podniknout – zda pronajmout, prodat či rekonstruovat. Zaměřuje se rovněž na design.
„Nájemní bydlení se určitě týká spíše mladší generace. Ta má sice pořád touhu kupovat, ale úroky a ceny jsou pro ně příliš vysoké. Proto dávají přednost nájemnímu bydlení, které navíc může přinést určitý komfort – zázemí, prádelny, školky a kavárny v okolí, fixní výdaje. Klient si užívá jednoduchost a nenáročnost, nemusí se o řadu věcí okolo bytu vůbec starat,“ říká Tereza Kouklová.
Financování developerských projektů v Česku je náročné již delší dobu, ale teprve teď jej čeká ta největší zkouška. Jaká podle vás?
Projekty, které jsou ve výstavbě a nemají ještě své kupující, budou čelit zkoušce, aby se prodaly za cenu, kterou developer očekává. Developeři také budou muset začít vymýšlet lokace a projekty, které se budou dobře prodávat, protože klienti v současné chvíli mění své požadavky na to, v čem chtějí bydlet.
Dostali jsme se do jakési druhé fáze po covidu, kdy lidé hledali nemovitosti mimo Prahu se zahradami a balkony. Ti teď budou zase vyhledávat menší bydlení s tím, aby jim zůstaly prostředky na zábavu a cestování. To si myslím, že je paradoxně ta největší zkouška.
Banky řadí zpátečku a podstatně zpřísňují své parametry pro financování velkých projektů. Co to podle vás bude znamenat?
Bude to znamenat, že především menší developerské firmy si nedosáhnou na standardní úrokové financování. Jejich projekty tak zůstanou na prodej větším developerům.
Řekla jste, že eurové úvěry brzdí. Developerům končí zlaté časy, musí pracovat s delší návratností. Povede to k projasnění trhu?
Povede. Myslím, že už teď je to znát. Eurové financování není pro každého, a myslím, že do příštích let bude už jen pro větší hráče, kteří počítají se ziskem z nájemního bydlení. Developerských skupin bude na trhu vznikat méně, ty se mezi sebou pospojují a budou využívat know-how, které získaly za uplynulé roky. Rozhodně tu vznikne více propojení než dříve.
Dotýká se to i velkých hráčů na trhu, kteří disponují vlastní equity a půjčují si spíše minoritně. Jak podle vás zareagují?
Ano, už teď vznikají kolaborace mezi velkými developery. Bylo tomu tak i dříve, ale teď je to více vidět. Myslím si také, že dojde k vyčištění trhu, a nepůjde jen o developery, ale i velké firmy, které si kupují například fabriky. Dojde také k tomu, že část developerů změní strategii, zaměří se na klasický nákup a prodej, a část z nich pak přejde do nájemního bydlení, protože v něm vidí budoucnost. Banky budou spíše věřit skupinám, které už nějaké zkušenosti mají. Nováčci budou upozadění a budou si muset najít cesty, jak se k tomu dostat nebo s kým se spojit.
Co to bude znamenat pro menší developery, kteří ještě před pěti nebo šesti lety počítali s určitou ziskovostí a nečekali turbulentní změny v úrokových sazbách?
I menší developeři mají více projektů, které jsou schopni z částečné equity uživit a jsou schopni si na ně vzít nějaké financování, ale spoustu z nich přibrzdí, pokud nezískají financování k dalším akvizicím. Budou muset řešit strategicky co s tím, zda-li se úplně zastavit, spojit se s někým nebo rozprodat portfolia. Přehodnocování portfolia má teď každopádně před sebou každá developerská společnost.
Velký developer rok odložil stavbu 700 bytů v lukrativních částech Prahy. Co to znamená pro bytovou výstavbu v Praze?
Rozhodně bude méně bytových jednotek k bydlení, což není dobrá zpráva. Stále se mluví o tom, že bytů je nedostatek. A nedostatek jich opravdu bude. Každý developer chce vstoupit na trh, když je apetit a lidé chtějí kupovat. Nejhorší je vstoupit s projektem, který nikdo nekupuje vzhledem k tomu, jaké jsou podmínky financování. Ať už jde o finanční situaci fyzických osob nebo dění ve společnosti, včetně inflace a zadlužení státu. Lidé své kroky přehodnocují, do vlastního bydlení pro ně není vhodné investovat, pakliže nejsou tlačení situací nebo to neberou jako investici. Dnes se trh dělí na klienty, kteří chtějí a musí koupit, a na ty, kteří chtějí investovat a nemovitost berou jako cenný asset do portfolia investic.
Ceny stavebních materiálů jen tak klesat nebudou a už tak zoufale nedostupné bydlení bude ještě nedostupnější. Máte na to recept, jak to zlepšit?
Popravdě, nemám. Samozřejmě bychom potřebovali, aby ceny spíše klesaly, ale obávám se, že v takovém případě by dodavatelé neodváděli svou práci tak dobře. Přímo úměrně zvyšovat cenu pro kupce také není správná cesta, protože tím odpadá jejich zájem. Nakonec se ale ceny materiálů do ceny promítají, aby ale developeři mohli počítat s nějakým rozumným ziskem. Zároveň nejde jen o materiály, ale takzvané “soft costy”, který kupující nevidí – úroky a podobně. Na to neexistuje řešení, snad jen kdybychom začali stavět mrakodrapy s bytovými jednotkami o osmnácti metrech čtverečních jako třeba v Japonsku, ale na to není zdejší trh připraven.
Začíná stále orientace trhu na větší podíl družstevního a nájemního bydlení. Jde především o mladší generaci?
Nájemní bydlení se určitě týká spíše mladší generace. Ta má sice pořád touhu kupovat, ale úroky a ceny jsou pro ně příliš vysoké. Proto dávají přednost nájemnímu bydlení, které navíc může přinést určitý komfort – zázemí, prádelny, školky a kavárny v okolí, fixní výdaje. Klient si užívá jednoduchost a nenáročnost, nemusí se o řadu věcí okolo bytu vůbec starat.
U družstevního bydlení je to spíš tak, jak to postaví developer – pokud se rozhodne pro družstevní koncept, je jedno, jak je klient starý, jde o důvěru a sympatie k tomu konceptu. Nejde tedy tak o věk jako o mindset.
Bude podle vás sílit odklon od toho něco vlastnit?
To si nemyslím, jen bude důležitá forma vlastnění. Například jednu nemovitost možná bude kupovat více lidí, stále to pro ně bude investice, na kterou by nedosáhli sami. Určitě se zde najde skupina lidí, kteří se od vlastnictví odkloní, buď ze strachu, že na koupi nedosáhnou finančně/bonitně. Nicméně skupiny, které stále vnímají nemovitost jako vhodný asset k investici, ty investovat budou.
Kdo se tedy stane vlastníkem převážné části věcí?
Určitě to budou developeři a speciální investoři, kteří na trhu dnes skupují více jednotek najednou. Silní hráči, ne jen ti z oboru, ale také třeba i ti, kteří v rámci firem vytváří zisk, který chtějí použít jako asset třeba pro své zaměstnance.
Vlastnictví je spojeno také se zodpovědností, starostí a péčí o věc či nemovitost. Kdo tedy ponese zodpovědnost?
Myslím si, že vždy zodpovědnost nese ten, kdo je majitelem. A samozřejmě i částečně ten, kdo je nájemcem, kryje nějaký druh pojištění a odpovědnosti. Ale určitě by to neměl být každý, kdo nemovitost využívá.
Jaké vidíte kromě těchto nové trendy v bydlení?
Pro developery přišel čas zvážit menší nemovitosti. A bavíme se jak o těch rekreačních, tak o těch, které slouží k bydlení. Trendem budou ekologické stavby, například s kombinací dřevostaveb, projekty, které jsou finančně, energeticky i správně nenáročné. Za mne to pak jsou velmi dobré lokace, komfortní jednotky na žití a na menší ploše. Myslím, že novým vlastnickým standardem se stávají byty 2+kk.
Děkuji za rozhovor.
Foto: Poskytnuto Terezou Kouklovou
Zdroj: Renáta Lucková
Sdílet
Hodnotit
Autor článku
