Jan Sadil: Primárně je potřeba stavební agendu alespoň nějak digitalizovat 

Jan Sadil je generální ředitel JRD a předseda dozorčí rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Původem je stavař, ale ve finanční sféře strávil téměř 30 let. Coby dlouholetý šéf Hypoteční banky se také podílel na utváření tuzemského hypotečního trhu.

„Primárně je potřeba stavební agendu alespoň nějak digitalizovat. Pak se můžeme bavit o vizích, jako je využití umělé inteligence v rámci stavebního řízení. Zcela hypoteticky, budou-li popsána jednoznačná a jednotná pravidla, bylo by možné přenechat posouzení jejich splnění či nesplnění nějakému automatizovanému systému. Koneckonců by to pomohlo eliminovat roztříštěnost rozhodovací praxe jednotlivých stavebních úřadů. Ale to se nemusíme bavit jen o procesu stavebního řízení – doufejme, že mnoho jiných profesí a procesů umělá inteligence pozitivně ovlivní,“ říká Jan Sadil. 

Byl jste aktivní sportovec a snil jste o Olympiádě. Co Vám dává sport do profesního života?

Sport je od malička součástí mého života. Primárně je to pro mne odreagování se, vyčištění si hlavy, uvolnění se a také cesta, jak si udržet kondici, kterou potřebuji ke své práci. No, a jsou to samozřejmě také přátelé. Mám jich ze sportu spoustu.

Dlouhá léta jste vedl Hypoteční banku, byl v nejužším vedení ČSOB. Jaká to byla pro Vás profesní zkušenost?  

Fantastická. Myslím, že to jedno slovo to popisuje úplně přesně. Jsem na svoji bankovní kariéru pyšný a vděčný všem, kdo mi v ní pomáhali.

Dnes jste ředitelem developerské firmy. Uplatníte zde vaší původní profesi stavebního inženýra? 

Možná tak, že umím vzít výkresy do ruky, ale o moc víc ne. Navíc moje práce není o výkresech, ale je to práce s lidmi. A to je něco, co jsem dělal velkou část svého pracovního života. A je také něco, na co vás škola úplně nepřipraví.

Proč je podle vás nedostatek dostupného bydlení?

Na ceny, které jsou pro velkou část obyvatel až nedostupné, bylo zaděláno již před řadou let. Od té doby se dostupnost bydlení neustále zhoršuje. Developeři umisťují na trh jen byty, které se jim podaří povolit a následně postavit. Těch je nedostatečný počet, a poptávka tak dlouhodobě převyšuje nabídku. A je-li něčeho nedostatek, roste cena. Ale to je jen část celého příběhu. Povolovací proces je tak dlouhý, že je každý projekt zatížen již od začátku velkými finančními náklady. A ty se bohužel promítají i v konečné ceně bytů.

Jaký je Váš názor na nájemní bydlení?

Mám za to, že se nájemní bydlení i v Česku stane standardem, podobně jako je tomu v západních zemích. A to nejen jako důsledek stavu, kdy je vlastnické bydlení pro velkou část populace drahé. Slovní spojení „nájemní bydlení“ už dávno nedehonestuje ty, kteří v nájmu žijí. S nástupem nové generace, změnou postojů a životního stylu i příchodem institucionálních investorů, kteří budují zajímavé a různorodé rezidenční projekty nájemního bydlení, bude lidí v nájmu přibývat. To je i odpověď na otázku, zda se postoj Čechů k bydlení mění.

Před dvaceti lety byly sazby hypotečních úvěrů ve dvojnásobných cifrách než v současnosti. Proč jsou v současnosti problémy s bydlením, když jsou úrokové sazby mnohem nižší než tehdy? 

Za situace, kdy jsme dlouhodobě v prostředí nedostatečné nabídky nemovitostí, působí každé snížení sazeb u hypotečních úvěrů v podstatě jako katalyzátor dalšího růstu cen. Protože dostupnější úvěry zvedají poptávku po bytech, a prohlubuje se tak nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. A to pochopitelně vytváří další tlak na cenu, která poroste.

Zkrátka Češi stále touží bydlet ve svém, ať to stojí, co to stojí. A pokud chtějí investovat, pro většinu z nich je stále jedinou smysluplnou investicí ta do cihel. A nezapomeňme, že tehdy k vysoce úročeným hypotékám existovala státní finanční podpora, která úrokové zatížení snižovala.

Čeká nás v budoucnu znovu hypoteční krize?

Spíše než hypoteční krize, které se při normálním vývoji ekonomiky nebojím, bych se obával prohlubující se krize dostupnosti bydlení. 

Ale zpět k hypotékám. Za vznikem hypoteční krize v USA v letech 2007/2008 stálo poskytování hypoték lidem s nízkou úvěrovou schopností a následné „balení“ těchto rizikových hypoték do dalších finančních produktů. Tím se problém rozšířil po celém finančním trhu a z hypoteční krize se stala celosvětová finanční krize.

Ukázalo se, že regulace finančního sektoru byla tehdy nedostatečná. To se od té doby poměrně výrazně změnilo. Nově zavedené regulace by tedy teoreticky měly další podobné krizi zabránit, resp. ji neumožnit, alespoň u nás.

Podle posledních čísel Statického úřadu je ekonomika v krizi. Jak se to propisuje na developery?

Já bych nebyl tak přísný a nenazýval bych situaci krizí. HDP loni vzrostlo o procento, inflace byla na úrovni 2,4 %, nezaměstnanost na úrovni 4 %. Naše ekonomika má sice na víc, ale situace není nijak dramaticky špatná. Na realitním trhu jsme svědky oživení, nálada a chuť k nakupování nemovitostí je větší než v předchozích dvou letech. Hypoteční trh se díky oživené poptávce po nemovitostech také zotavil. 

Jak vás postihl problém s digitalizací stavebního řízení?

Nový stavební zákon a s ním spojená digitalizace vstoupily do praxe v polovině roku. My jsme tehdy projekty, které jsme mohli předložit, předložili ještě před účinností nového zákona. A to především proto, že jsme poměrně přesně věděli, jak postupovat. Ohledně nástupu nové legislativy totiž panovala do poslední chvíle značná nejistota. Na podzim vláda oznámila, že nefungující systém bude muset zahodit a začít znovu, a stavební úřady tak mohou do roku 2028 využívat staré systémy. Vlastně tak ani nebylo příliš příležitostí se s digitalizací potkat v praxi.

Budou podle Vás v budoucnu nahrazeny stavební úřady umělou inteligencí?

Primárně je potřeba stavební agendu alespoň nějak digitalizovat. Pak se můžeme bavit o vizích, jako je využití umělé inteligence v rámci stavebního řízení. Zcela hypoteticky, budou-li popsána jednoznačná a jednotná pravidla, bylo by možné přenechat posouzení jejich splnění či nesplnění nějakému automatizovanému systému. Koneckonců by to pomohlo eliminovat roztříštěnost rozhodovací praxe jednotlivých stavebních úřadů. Ale to se nemusíme bavit jen o procesu stavebního řízení – doufejme, že mnoho jiných profesí a procesů umělá inteligence pozitivně ovlivní.

Jak dlouho dnes trvá než se dá něco postavit?

Není výjimkou, že od akvizice pozemku po předání bytu zákazníkům uplyne několik let. Tím nemyslím dva tři roky, ale spíše dobu výrazně překračující pět let. Nedivme se, když je standardem, že vypořádání se s odvoláními a připomínkami v rámci územního rozhodnutí a stavebního povolení trvá klidně dva roky.

Co vám v poslední době udělalo radost?

V osobním životě je to moje rodina, v pracovním pak to, že se mnohé projekty, na kterých jsme pracovali delší dobu, posouvají jasně k realizační fázi a že rok 2025 by měl být z tohoto pohledu pro JRD přelomový.

Děkuji za rozhovor.

Foto: Poskytnuto Janem Sadilem

Autor: Renáta Lucková