Eduard Forejt: S příchodem mezinárodních investorů náš nemovitostní trh neuvěřitelně rychle kultivoval

Eduard Forejt je ředitel rozvoje společnosti PASSERINVEST GROUP, a.s. (CRE Development Director). Na trhu nemovitostí se pohybuje od roku 1996 a od  roku 2018 působí ve společnosti PASSERINVEST GROUP. Je prvním českým certifikovaným Fitwell Ambasadorem newyorské organizace Fitwell Cerfitication Systems. Je také zakladatelem platformy CREEX (Czech Real Estate Experts) – znalostní platformy s cílem edukace prostředí a poskytování transparentních informací k jednotlivým okruhům a otázkám realitního trhu. 

„Tím, že jsme kvůli komunistické době měli co dohánět, máme vlastně velice mladý trh prosycený moderními budovami, soudě nejen pohledem pražských kanceláří. Žel se změnil i sentiment společnosti, která po převratu chtěla něco dokázat, chtěla stavět lépe, dále, výše. Dnes ovšem žije společnost, tedy ta hlasitá, aktivistická, v domnění saturace a často neguje výstavbu z ideových, a ještě častěji z velice sobeckých důvodů. Důsledkem je prostředí přeregulované a často nepřátelské vůči výstavbě jako takové,“ říká Eduard Forejt. 

Působíte na trhu nemovitostí od roku 1996. Jak moc se změnilo podnikání s nemovitostmi od té doby do současnosti? 

Popravdě lze odpovědět, že zcela, a stejně tak, že vůbec. To, co se nezměnilo, je fundament budov. Stále se jedná o jeden z nejkomplexnějších produktů na trhu, pro jehož vytvoření i zobchodování potřebujete obrovskou šíři znalostí a dovedností, a upřímně i odvahy. Co se změnilo zcela, jsou požadavky a znalosti uživatelů. Po převratu jsme hltali, jak se dělají stavby ve světě, jak se správně obchoduje apod. Navíc se s příchodem mezinárodních investorů náš nemovitostní trh neuvěřitelně rychle kultivoval a jak investor, tak uživatel, již mají dobré povědomí o tržních standardech, požadavcích na kvalitu, ekologii, veřejný prostor apod. Stejně tak se posunula očekávání lidí z hlediska bydlení. A tím, že jsme kvůli komunistické době měli co dohánět, máme vlastně velice mladý trh prosycený moderními budovami, soudě nejen pohledem pražských kanceláří. Žel se změnil i sentiment společnosti, která po převratu chtěla něco dokázat, chtěla stavět lépe, dále, výše. Dnes ovšem žije společnost, tedy ta hlasitá, aktivistická, v domnění saturace a často neguje výstavbu z ideových, a ještě častěji z velice sobeckých důvodů. Důsledkem je prostředí přeregulované a často nepřátelské vůči výstavbě jako takové. Z hlediska obchodování bych rád vyzdvihl, že jsem rád za kulturnost obchodu, ke které jsme se v ČR propracovali. Rozhodně to není standardem v postkomunistických státech.      

V polovině roku 2018 jste přijal pozici Business Development Director ve společnosti PASSERINVEST GROUP. Jaký to byl posun?

Jednoduše takový, že bych rozhodně neměnil. Po letech v konzultačním prostředí jsem zvažoval, jak udělat krok, ve kterém se mohu něco učit a zároveň být přínosem, tedy uplatnit znalosti z pronájmů a prodejů. Posun do developmentu se tak jevil a dodnes jeví jako správná cesta. Vzhledem k mému osobnímu nastavení pak byla možnost nástupu do Passerinvestu bezkonkurenčně první volbou. Osobní hodnoty Radima Passera, které se odráží jak v kultuře firmy, tak v produktech Passerinvestu, mi byly velmi blízké, a byť jsme sedávali na protější straně stolu, férovost, praktičnost, ale i neústupnost z klíčových hodnot pro mne byly a zůstávají hlavním důvodem pro rozhodnutí. A popravdě mé rozhodnutí ovlivnila i možnost realizovat se ve společensky přínosných – neprofitových aktivitách.

Passerinvest je znám především díky rozsáhlému projektu přeměny zanedbaného brownfieldu ve funkční a uživatelsky příjemný městský celek BB Centrum v Praze 4. Je vašich takových brownfieldů více?

S dovolením opravím otázku, BB Centrum za ty roky přerostlo svůj původní název, a tak byl „areál“ přejmenován na Brumlovku, která konvenuje s původním místním názvem. Dnes je to tedy lokalita Brumlovka, a věřím, že lépe vystihuje současné moderní město pro všechny, ve které se podařil tento původně nehezký brownfield přetvořit. Ale k vaší otázce, pracujeme dlouhodobě i na Roztylech, konkrétně na místě původního Interlovu, bývalých jatek, jejichž torza ještě možno v místě nalézt. Tím, že jsme urbánním stavitelem a dlouhodobým investorem přistupujeme i k tomuto území s vizí přetvorby na pěknou část města. I proto jsme začali netypicky kultivací městského parku, aby život v místě nemusel čekat na samotnou výstavbu budov. Loni se nám podařilo změnit územní plán a ve spolupráci s HMP rovnou definovat budoucí podobu lokality. Již dnes se tak ví, že v lokalitě nebudeme „jen stavět“, ale vyvedeme Roztylský potok zpět na povrch, vytvoříme tůně, uděláme školku, cyklostezku, klubovnu atd. Přirozeně jsme tak už při jednání o změně ÚP představili budoucnost tohoto místa, kde by měla vzniknou příjemná část města pro bydlení, i to nájemní, pro práci a  neopomenutelně i pro relax. Veřejný prostor zde opravdu bude navazovat na kvalitu sousedního parku a lesa. Prostě místo, jaké byste od Passerinvestu čekali. 
Před svým nástupem do společnosti PASSERINVEST GROUP jste pracoval dvanáct let v české pobočce Jones Lang LaSalle, dnes JLL na obchodních a vrcholových manažerských pozicích s majoritním zaměřením na realizaci a obchod komerční nemovitosti. V čem je vaše dnešní angažmá jiné?

Jako konzultant máte život od projektu k projektu vymezený jen částí procesu vzniku a uplatnění budovy, u stavitele je váš záběr mnohem širší. Akvizice, příprava, vyjednávání se samosprávou, spolupráce se sousedy, služba zemi přes expresní skupiny pro město nebo ministerstva až po samotný obchod. Tedy z výseku životního cyklu budovy se mi angažmá rozšířilo na takřka celý proces, a ještě mimo něj díky prorepublikovým aktivitám našich iniciací. Z hlediska formy práce se tolik nezměnilo, dostal jsem od Boha dar hledat porozumění, argumenty a moderovat diskuzi k věcnosti, a ten vyžívám dál, jen ve prospěch širšího spektra problematik. Co ovšem zůstává zcela neměnné, že jsem článkem řetězce kolektivní znalosti. Stejně jako v JLL i v případě Passerinvestu mám neuvěřitelní štěstí, že spolupracuji s lidmi obrovské kvality a ochoty pracovat společně, nikoli na sebe. Velká věc, věřte mi. 

Je vám propůjčen titul CRE® (Counselor of Real Estate) prestižní americké organizace The Counselors of Real Estate®. Co to v praxi znamená?

Technicky vzato, jsem jeden z cirka 1 000 lidí, kteří jsou touto prestižní organizací akceptováni jako opravdoví real estate poradci, tedy lidé s přesahem a přidanou hodnotou pro trh i komunitu členů CRE. Prakticky se stáváte členem organizace stojící na aktivní spolupráci a sdílení znalostí mezi jejími členy. Díky tomu si udržuji přehled, co se ve světe real estate děje, a to v prostředí, kde se věci říkají, jak opravdu jsou, bez takového toho marketingového či korporátního blá, blá. Stejně tak přispívám kolegům a přátelům z CRE sdílením svých znalostí a názor na definované problematiky.  

Věnujete se také přednáškové činnosti na ČVUT v Praze na fakultě architektury, pravidelně publikujete odborné články a moderujete a aktivně se účastníte významných obchodních konferencí. Jaká je dnešní architektura?

To je vážně těžká otázka. Ale souvisí s tím, co jsem již zmiňoval výše. Myslím, že nejlépe by odpověď vystihovalo slovo: „svázaná“. Na druhou stranu dnes architektura objektů bez vazby na veřejný prostor vymírá, což je moc dobře. To, co jsme vídali do roku 2005 +/-, že se řešil jen dům a moc se nehledělo na vazbu okolí, je již zapomenutou historií. Urbánní přístup je víc a víc cítit, a tak vznikají projekty, kde se myslí na město a lidi na ulici, stejně jako na ty, co budou uvnitř budovy. Vrátím se ale k tomu slovu „svázaná“. Je obrovská škoda, že odvaha, touha tvořit a vytvářet ikony dnešní doby je ukřičená aktivismem do kouta. Dnešní architektura je pak často až mrzačena nešťastným pochopením participace, tedy komunikace s okolím o přípravě projektu. Participace, tedy proces, jež má sbírat podněty od veřejnosti a pak je odborně vyhodnotit, a ty dobré/aplikovatelné implementovat, se stala zaříkávadlem pro stavební aktivismus, jenž participaci představuje jako proces zadání lidu. A je to veliká škoda, protože dnes stavitelé a developeři chtějí s okolím komunikovat, neb stejně jako my před 30 lety pochopili, že sousedství není prázdná fráze a my máme odpovědnost i vůči místu, kde podnikáme. Jen se musí jednat o diskuzi a nikoli diktát několika jednotlivců. Věřím, že když se v tomto posuneme, tak naše architektura bude plná takových počinů, na které se bude opět jezdit dívat svět a my všichni na ně budeme pyšní.  

Jste zakladatelem platformy CREEX (Czech Real Estate Experts), jejímž hlavním směrem bylo a je vytvoření znalostní platformy s cílem edukace prostředí a poskytování transparentních informací k jednotlivým okruhům a otázkám realitního trhu. Jak se platforma vyvíjí?

Když jsem „opouštěl“ konzultační svět, bylo mi líto, že skvělí lidé, které jsem měl kolem sebe, by dál nemohli sloužit dobré věci, jak tomu bylo doposud. Proto jsem vytvořil CREEX, která není profitovou platformou. Často se na mne obrací samospráva s dotazem z Real Estate, a já pak využívám možnosti sestavit pár přátel, kteří jsou svolní sdílet své know-how, ať už honorovaně nebo i zdarma s těmi, kdo se do kontaktu s našimi znalostmi komplikovaně dostávají. Popravdě to chápeme jako část naší profesní povinnosti, sbližovat soukromý, samosprávní či vládní svět. Dostali jsme darem schopnosti a prací prohloubili znalosti, a je fér vracet naší zemi to, že nám dala možnost vyrůst. Těším mě projekty s městskými částmi, na kterých jsme se podíleli, protože to není dobře jen pro daný projekt nebo místo, ale pro celou společnost. Jen spolupráce a otevřená diskuse nás dle mého posouvá. 

Jste prvním českým certifikovaným Fitwell Ambasadorem newyorské organizace Fitwell Cerfitication Systems. Co to znamená?

V případě Fitwelu to má dva rozměry. Jeden je, že jsem prošel zkouškami na Fitwel certifikaci, tedy mohu pomáhat projektům při získávání této certifikace. Což ale pro mne není ten nejdůležitější bod. Zajímalo mě, jak takhle certifikace funguje, co jsou její cíle a jak vznikla a měří, protože je to jedna z těch certifikací, co cílí na zdravý životní styl v rámci budov a veřejného prostoru. A nejlepší způsob bylo vyučit se Ambasadorem a složit zkoušky. Opět to byla obohacující zkušenost a všechen respekt takovýmto aktivitám, které jsou na základě tvrdých dat, studií apod., protože o tom přesně Fitwel je. Vyhodnocuje rizika zdraví jak duševního, tak fyzického na základě vědeckých studií a prací a „nutí“ certifikované budovy a místa zamyslet se nad tím, jak vytvořit a doručit zdravější a hodnotnější prostředí uživatelům. Nakonec tomu život tak chtěl, že se mi certifikace Ambasadora Fitwel hodí i v Passerinvestu, kde si procesem certifikace procházíme a celý tým hodně baví pochopit, proč jsou kritéria nastavená, jak jsou nastavená, a jaký mají dopad na lidi. 

Vývoj certifikací společnosti Fitwel vedla americká organizace střediska pro kontrolu a prevenci nemocí (CDC) a obecnou správu služeb (GSA). Je něco podobného u nás? Plánuje se něco podobného v ČR?

Popravdě Evropské a národní normy jsou dosti přísné, a tak hodně z bodů, jimiž se Fitwel zabývá, najdete i v legislativě. Že by se chystala podobná národní certifikace nevím, ale v globálním světě lokální certifikace většinou těžko uspějí. Když o takové certifikaci víte, co já, vidíte i tu neskutečnou práci za jejím vznikem, stejně jako práci, aby pak certifikace fungovala procesně. Je to vlastně takový malý úřad.

Máte vizi pro budoucnost, kdy je každá budova vylepšena tak, aby podporovala zdraví a pohodu svých uživatel, ale i okolních komunit. Jsou naše stavby nemocné?

Dobrá otázka! Částečně jsem na ní již odpověděl. Náš trh je díky převratu relativně mladý, a tak jsou naše budovy mnohdy lepší než ty, které vídám na západě, protože prostě nemají tolik odžito. Stejné je to s komunitami apod. Dnes není pochyb, že budovy chtějí komunikovat a interagují s okolím. V tom jsme na tom dobře. A na otázku, zda jsou naše stavby „nemocné“, odpovím nikoli. Dobrý hospodář se stará, aby byly konkurenceschopné a novostavby vás i jako vlastníka nutí pořád něco zlepšovat. Kde jsou budovy nemocné je v jejich výšce. Strašlivě nehospodárně nakládáme s pozemky a potenciály. Tím, že přes všechny limity se nedá stavět dostatečně do výšky, stavíme místa při zemi, a tím stavíme drahá, nemocná města na provoz. Kde je málo lidí, nedaří se službám a obchodu, pak se musí do dopravy a stále houstnoucí doprava vč. MHD produkujeme stres a všechny ty věci kolem, na které hořekujeme. 15-minutové město, tedy to, kde do 15 minut pěšky máte práci a vše, co je pro běžný život potřeba, je zdravé město. No a to nefunguje, když máte málo obyvatel na km2, ale na to jste se asi neptali, že? 

Jak dle vás vypadají zdravé budovy a zdravé bydlení? 

To je jednoduché. Jsou to, ty, kde se cítíte dobře a limit budovy pro vás je co nejmenší. Jenže udělat takový prostor to už tak jednoduché není. Když ale dobře zkoumáte, a tedy znáte uživatele, daří se vám navrhovat domy a jejich okolí plnící maximum možného. Funkce od funkce je to jiné, a navíc se mění trendy, je to tedy nikdy nekončící proces učení a realizace. Dnešní společnost už o zdravém životním stylu ví dost, a tak je zadání myslet  jak efektivně, tak esteticky, tak ekologicky, ale i zdravě. A tyto požadavky jsou pro nás zadáním pro domy. 

Jaké máte další vize? 

Pracovně je to dál posouvat veřejnou diskusi, abychom se vzájemně více chápali, a věřím i změnili sentiment, a chtěli zase rozvíjet města a místa, na která budeme jako národ pyšní. Stavitelsky souzním s vizemi Radima Passera, kdy chceme dokončit Brumlovku a Roztyly, a říci si: „Dobrá práce, tady by naše děti chtěli žít.“ Což je ostatně vypůjčeno z jeho motta, které bylo mimo jiné jedním z důvodů nástupu do Passerinvest o kterých jsem hovořil. Osobě mám vizi odvést děti k oltáři a hned dvakrát. Jednou s manželem a manželkou, mám dva kluky a jednu holku. A podruhé, když přijde čas a nechají se pokřtít. Ale to jsou asi spíš přání než vize, že?

Co vás osobně nejvíce pozitivně nabíjí?

Před pár lety bych řekl, že vnitřní motor a touha tvořit. Dnes už ale řeknu, že dar od Pána Boha. Mám od něj pozitivní povahu, a navíc v Něm dnes i přítele, o kterého se mohu opřít, když už chlapská síla a vytrvalost nestačí. Těžko se to vysvětluje, ale když máte při sobě Pána Boha, tak hledíte na svět a čas v něm trochu jinak. Přál bych to každému zažít, i pro někoho jako jsem já je to velký zdroj energie i ztlumení. 

Děkuji za rozhovor. 

Foto: Poskytnuto Eduardem Forejtem

Zdroj: Renáta Lucková