Nejlevnější hypotéka nemusí být vždy ta nejvýhodnější – jak ji poznat?

Při výběru úvěru na bydlení se někteří Češi zaměřují na úrokovou sazbu a hledají tu „nejlevnější hypotéku“. Nízký úrok ale ještě neznamená, že jde o nejvýhodnější řešení. Ve skutečnosti celkové náklady na úvěr závisí na mnoha dalších faktorech, které mohou financování výrazně prodražit.

„Jedním z klíčových ukazatelů, který by měl každý zájemce o hypotéku sledovat, je RPSN – roční procentní sazba nákladů. Tento ukazatel zahrnuje nejen úrok, ale i další poplatky a náklady spojené s úvěrem. Díky němu lze objektivně porovnat jednotlivé nabídky a zjistit, která hypotéka je skutečně nejvýhodnější,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Rozdíl mezi úrokem a RPSN u hypoték

RPSN zahrnuje nejen úrok, ale i všechny poplatky spojené s úvěrem (sjednání, vedení účtu, pojištění). Nižší RPSN znamená levnější hypotéku, bez ohledu na výši úroku. Banky mohou lákat na nízký úrok, ale kompenzovat to vysokými poplatky. Sledujte vždy celkové RPSN, nejen úrok.

Poplatky hypotéky

Banky si mohou účtovat různé poplatky. Zatímco některé jsou dnes často nulové, jiné mohou být stále významné. S jakými poplatky se v cenících bank můžete setkat?

Poplatky u hypoték

Poplatek za sjednání úvěru – většina bank zdarma, KB: 4 900 Kč, UniCredit: 2 900 Kč.
Poplatek za odhad nemovitosti – 4 000–6 000 Kč, někdy zdarma v promo akcích.
Poplatek za čerpání úvěru – první zdarma, další do 500 Kč.
Poplatek za prodloužení čerpání – závisí na bance a délce prodloužení.
Poplatek za vedení úvěru – většinou zdarma, jinak 50–200 Kč/měsíc.
Poplatek za změnu smlouvy – několik tisíc Kč dle změny.
Další poplatky – za výpisy, expresní čerpání, nedočerpání úvěru.
Vklad do katastru – 2 000 Kč za každý návrh.

Předčasné splacení

Zdarma – na konci fixace, při rozvodu, prodeji po 2 letech.
Během fixace – až 1 % z nesplacené jistiny (0,25 %/rok).
Další poplatky – administrativní, stovky Kč.

Předčasné splacení hypotéky

Zdarma na konci fixace, při rozvodu nebo prodeji po 2 letech vlastnictví. Během fixace může banka účtovat až 1 % z nesplacené jistiny (0,25 %/rok). Další poplatky – administrativní, několik stokorun.

Refinancování hypotéky

„Převedení úvěru k jiné bance za lepších podmínek, nejvýhodnější při poklesu sazeb nebo na konci fixace bez sankcí. Krátká fixace se hodí při očekávaném poklesu sazeb, dlouhá chrání před růstem úroků. Před koncem fixace je dobré porovnat nabídky a požádat o refinancování s předstihem, abyste se vyhnuli poplatkům a ušetřili na úrocích,“ říká Miroslav Majer z hyponamiru.cz.

Jak vybrat hypotéku s nejnižšími poplatky

Chcete-li získat co nejlevnější hypotéku, nestačí sledovat jen úrokovou sazbu. Zaměřte se i na další poplatky, jako jsou:

• Poplatek za sjednání – některé banky ho mají zdarma.
• Poplatek za vedení úvěru – vyplatí se hledat banky, které ho neúčtují.
• Poplatek za předčasné splacení – může být klíčový, pokud plánujete hypotéku splatit dříve.
• Odhad nemovitosti – některé banky ho poskytují zdarma nebo za sníženou cenu.

Srovnávejte více nabídek a zjistěte, zda banka nabízí slevy při sjednání dalších služeb (např. běžný účet, pojištění).

Jak vyjednat lepší podmínky

Oslovte více bank – s konkurenční nabídkou můžete získat lepší podmínky.
Vyjednávejte – banky mohou být ochotné snížit poplatky nebo nabídnout výhodnější úrok.
Zvažte pomoc hypotečního poradce – zná aktuální akce a může vám ušetřit čas i peníze.

Co dělat, když neschválí hypotéku v bance?

Pokud vám banka neschválí hypotéku, nezoufejte a nejprve zjistěte důvod zamítnutí. Nejčastějšími příčinami bývá nízký příjem, nedostatečné zajištění úvěru nebo záznam v registrech dlužníků. Poté se zaměřte na odstranění překážek – u nízkého příjmu může pomoci bonitní spoludlužník, vyšší podíl vlastních zdrojů nebo nabídka další nemovitosti k dodatečnému zajištění úvěru. Máte-li záznam v registrech, snažte se ho co nejrychleji vyřešit.  Každá banka má jiná schvalovací kritéria, proto se vyplatí oslovit i jinou instituci. V krajním případě lze zvážit nebankovní hypotéku, ale je nutné pečlivě prověřit podmínky, aby byla bezpečná.

Nebankovní hypotéka vs. bankovní hypotéka

Bankovní hypotéky poskytují pouze banky s licencí od České národní banky, zatímco nebankovní hypotéky nabízejí nebankovní společnosti. Banky obvykle stanovují přísnější podmínky pro schválení, vyžadují vyšší bonitu a doložení příjmů. Naopak nebankovní poskytovatelé mají mírnější kritéria, což ale často znamená vyšší riziko a vyšší náklady. 

Úrokové sazby a poplatky jsou u bank nižší, zatímco nebankovní hypotéky bývají dražší. Výhodou nebankovních hypoték je rychlejší vyřízení, často v řádu dnů, zatímco bankovní hypotéky obvykle trvají déle. Bankovní hypotéky jsou bezpečnější díky přísné regulaci, zatímco u nebankovních hypoték je nutné pečlivě prověřit podmínky i důvěryhodnost poskytovatele.

Foto + zdroj: Hyponamíru