Již poněkolikáté se v médiích objevily spekulace o snaze ČNB prosadit zdanění tzv. investičních bytů. Podle aktuálního vyjádření vicepresidenta ČNB Marka Mory by měl stát sáhnout k zdanění „dalších bytů“.
Jak upozorňuje Asociace developerů České republiky, podobná regulace by nejenže nevedla k vyšší dostupnosti bydlení, ale naopak by cenu nájemného zvýšila. Je chybou považovat investiční byt za něco „nemravného“, co je potřeba regulovat a zdanit. Stát by měl naopak na jedné straně trh individuálních nájemních bytů podporovat, na straně druhé by měl vytvořit podmínky pro vstup institucionálních fondů do České republiky, a také podpořit jejich využití ze strany penzijních fondů.
Především – takzvané investiční byty, které se staly v posledních měsících často skloňovaným nepřítelem nejsou ve velké většině ničím jiným než nájemními byty. Individuální investoři jimi tedy zásadním způsobem rozšiřují nabídku nájemního bydlení v ČR. Jakékoli zvětšení zdanění těchto bytů by přímo vedlo ke zvýšení nájemného v ČR, a to nejen u těchto bytů. Stát by měl ty, kdo své úspory vkládají do bytů, a ty následně pronajímají, podpořit. Jejich role je totiž nezanedbatelná. Fakticky jsou to právě oni, kdo v posledních měsících zásadně podpořili rozvoj nájemního bydlení. Nájmy totiž díky této široké nabídce klesají pod úroveň hypotečních splátek, a tím umožňují mnohem širší sociální skupině bydlet v nových bytech, na které by jinak nedosáhla. Tato změna potom přináší také tlak na ceny v nájmech starších bytů.
Regulace vede výdy ke zdražení, jediným účinným nástrojem pro boj s růstem nájemného je dostatečná výstavba
Jak ukázaly nedávné „pokusy“ například v Berlíně, vedou navíc podobné experimenty v regulaci k opačnému efektu – tedy namísto předpokládané vyšší dostupnosti bytů a jejich zlevnění, respektive zlevnění nájmů, by se v případě regulace individuálních nájemních bytů dostavil efekt právě obrácený. Takový krok by navíc mohl vést k omezení výstavby bytů /kterých je v ČR již nyní fatální nedostatek/. Což je opět v přímém rozporu s reálnou potřebou, a také se zahraniční zkušeností. Existuje několik rozsáhlých výzkumů, především ze Skandinávie či USA, které na datech jednoznačně prokázaly, že nová výstavba snižuje ve svém důsledku výši nájemného. V České republice, kde je počet nově postavených bytů dlouhodobě na velmi nízké úrovni, má dopad každého nově postaveného a do nájemního bydlení uvolněného bytu velmi signifikantní roli na cenotvorbu, tedy na výslednou výši nájmu.[1]
Důležité je také zdůraznit, že cílem státu a také ČNB by nemělo být vytvářet negativní bariéry a další nové regulace, ale naopak vytvářet positivní podmínky pro požadovaný rozvoj. V tomto případě doplnit segment individuálních nájemních bytů /nevhodně opakovaně nazývaných investičními byty/ podporou velkých bytových fondů, které v ČR dosud chybí, a které, jak opět ukazují zkušenosti z jiných států Evropy, mohou hrát velmi positivní roli v dostupnosti nájemního bydlení pro obyvatele. Stejně tak se nabízí podstatnější podpora penzijním fondům, které jsou přirozenými investory nájemního bydlení, v ČR jsou nicméně stále zásadně limitovány.
Chce-li stát a ČNB skutečně podpořit dostupnost bydlení v České republice, a chce-li o to více podpořit rozvoj nájemního bydlení, neměl by jít cestou regulace skupiny, která se v posledních letech stala pro trh nájemního bydlení zásadní, ale měl by aktivní podporou umožnit vstup a rozvoj dalším hráčům. Právě taková intervence ve svém důsledku povede k většímu počtu postavených bytů, rozvoji nájemního, cenově dostupného bydlení.
TOMÁŠ KADEŘÁBEK, ředitel Asociace developerů ČR
Foto: Pixabay
Zdroj: Asociace developerů
[1] Například Glaeser, Gyourko a Saks (2005) spočítali, že více než polovina ceny bytu na Manhattanu (56%) je způsobena regulací. Hilber a Vermeulen (2016) se zaměřili na vliv regulace na vývoj cen nemovitostí v Anglii od poloviny 70. let do roku 2008. Jejich závěrem je, že ceny nemovitostí v průměrném plánovacím okrsku (local planning authority) by byly nižší o 22 až 38 procent, pokud by bylo plánování zcela rozvolněno. Mense (2020) analyzoval německý nájemní trh a došel k závěru, že přidání jednoho bytu navíc k nabídce 100 bytů v průměru sníží nájemné o 0.4 – 0.7%. Jako příklad uvádí, že v Mnichově mezi lety 2011 a 2018 rostlo reálné nájemné tempem 4.9% ročně. Pokud by v tomto období rostl počet nových bytů o 21% rychleji, pak by reálné nájemné zůstalo stabilní. Autor uvádí, že tento výzkum je pravděpodobně prvním, který pomocí kvazi-experimentální metody ukazuje, že nová výstavba tržního nájemního bydlení snižuje reálné náklady na bydlení napříč příjmovými skupinami nájemníků.
Sdílet
Hodnotit
Autor článku
