Nájemní bydlení je na vzestupu. Zájem lidí roste stejně rychle jako poptávka investorů

Aktuálně žije v Evropě třicet jedna procent domácností v nájmu, což je o pět procent více než před deseti lety. A rostoucí trend bude pokračovat i do budoucna, jak potvrzuje nejnovější analýza společnosti CBRE, světového lídra v oblasti komerčních realitních služeb.
Mezi hlavní důvody se řadí nejen současné sociálně-demografické trendy, ale také menší dostupnost vlastnického bydlení. Podle Oxford Economics rostly ceny domů v Evropě od roku 2000 o 3,2 procenta ročně. Oproti tomu reálné mzdy pouze o 0,5 procenta. To znamená, že zatímco současné příjmy jsou pouze o devět procent vyšší než v roce 2000, ceny domů mezitím zdražily o osmdesát procent. I když nájemní bydlení není na rezidenčním trhu žádnou novinkou, zásadně se proměňuje způsob jeho poskytování. Zatímco historicky jej nabízel především stát anebo jednotliví pronajímatelé, nyní se k nim stále častěji připojují velcí soukromí a institucionální investoři.
„Produkty nájemního bydlení se stávají významným investičním aktivem, které vlivem pandemie ještě nabylo na atraktivitě a zaujímá stále rostoucí podíl na celkových investicích do komerčních realit. V současné době tvoří sedmnáct procent všech investic v Evropě, přičemž před deseti lety to byly pouhé dvě procenta. Dokládají to i výsledky za loňský rok. Zatímco celkové investice do komerčních nemovitostí v Evropě vloni poklesly o sedmnáct procent, investice do nájemního bydlení naopak posílily: meziročně o dvacet sedm procent až na čtyřicet sedm miliard eur,“ komentuje Jakub Štěpán, vedoucí oddělení oceňování nemovitostí v CBRE, a dodává: „V našem lednovém průzkumu mezi investory v regionu EMEA celkem čtvrtina respondentů uvedla svůj aktuální zájem právě o produkty nájemního bydlení, a to hned po kancelářských budovách. Očekáváme proto, že do roku 2025 budou investice do sektoru rezidenčních nemovitostí, na kterých se nájemní bydlení podílí zhruba ze sedmdesáti pěti procentech (zbytek mj. připadá na ubytování pro studenty v soukromých kampusech atd.), tvořit téměř osmdesát miliard eur, což znamená dveceti procentní nárůst během pěti let.“
Zájem investorů o evropské nemovitosti určené k nájmu stoupá. I ze zemí mimo náš kontinent
V poslední době významně posílily investice do evropských produktů nájemního bydlení od severoamerických společností: ze sedm procent v roce 2017 na loňských sedmnáct procent. Nájemní trh v USA je již velmi vyspělý a produkty nájemního bydlení zde posledních šest let představují nejvyhledávanější investiční aktivum. Dalším zajímavým faktorem na evropském nájemním trhu je velikost transakcí. V roce 2020 významně vzrostl počet obchodů překračujících hranici 50 milionů euro. Zatímco ještě v roce 2017 tyto transakce tvořily dvacet procent celkového objemu, tak v roce 2020 již třicet čtyři procent.
Žádné dva evropské trhy nejsou totožné, každá země je v jiné fázi vývoje
Jedním z nejzralejších evropských trhů, kde je také zdaleka nejvyšší úroveň investic do produktů nájemního bydlení, je sousední Německo. Ovšem vzhledem k faktu, že zdejší trh s komerčními nemovitostmi je zároveň největší v Evropě, podíl investic do nájemních aktiv zde v roce 2020 činil „pouhých“ dvacet procent z celkového objemu. To bylo méně než třeba v Dánsku, České republice, Irsku nebo Nizozemsku. Nicméně právě na menších trzích může jedna velká transakce zásadně ovlivnit celkový poměr jednotlivých sektorů. To je i případ ČR a Dánska, kde investice do produktů nájemního bydlení vloni dosáhly neobvykle vysokých padesát procent. V obou případech ale podíl významně navýšila sólo transakce v hodnotě přesahující jednu miliardu eur. Při srovnávání evropských zemí je proto vždy nezbytné zohlednit nejen velikost jednotlivých trhů, ale také strukturu zdejších poskytovatelů nájemního bydlení, dostupnost vhodných produktů i platné regulace na trhu. Za vyspělé státy je v tomto směru možné považovat Německo, Rakousko, Švýcarsko, Dánsko, Nizozemsko, Švédsko a Finsko. Česká republika se společně s Francií, Polskem, Norskem, Španělskem a Velkou Británii řadí mezi rozvíjející se trhy s velkým potenciálem do budoucna.
Pozvolné změny na českém rezidenčním trhu
V České republice dlouhodobě dominuje bydlení „ve vlastním“, které tvoří celých sedmdesát procent. Přitom v sousedních západoevropských zemích jako je Německo, Rakousko nebo Švýcarsko je to až o třicet procent méně. Nájemní bydlení u nás drží dvacet procent a zbylých deset procent připadá na družstevní byty. Nicméně jakkoli je vlastnické bydlení v tuzemsku velmi populární a podvědomě podtrhuje společenské postavení Čechů, na trhu je možné pozorovat postupné změny. Roste počet nových developerských projektů, které se zaměřují na byty k pronájmu (např. od developerů AFI Europe, Daramis, Trigema, Sekyra Group či YIT). Nájemní byty však mohou vznikat i přeměnou stávajících budov – třeba hotelů nebo starších činžovních domů, které v centru Prahy rekonstruuje například společnost Zeitgeist Asset Management. I přesto je vhodných produktů na trhu omezené množství. Developeři dlouho neměli důvod zvažovat změnu své strategie ve prospěch nájemního bydlení, protože většina bytů se prodá ještě před jejich dokončením. Ale i to se postupem času mění v závislosti na rostoucí poptávce velkých investorů.
Investice do sektoru nájemního bydlení v ČR v následujících letech významně porostou
Aktuální zájem o produkty nájemního bydlení je z pohledu investorů hned na druhém místě za kancelářemi. Právě odprodej rezidenčního portfolia vlastněného společností Round Hill Capital společnosti Heimstaden Bostad za cca 1,3 miliardy eur se stal největší českou transakcí loňského roku. „Vzhledem k velké poptávce investorů předpokládáme, že výnosy z nájemních nemovitostí se dostanou na úroveň čtyři procenta (pro srovnání – v Ženevě výnosy činí 1,9 procenta, v Berlíně 2,25 procenta, ve Vídni tři procenta a ve Varšavě 5,25 procenta). A je zřejmé, že tuzemský trh na to zareaguje. Již nyní se někteří developeři, kteří dříve stavěli byty na prodej, nově zaměřují na výstavbu nájemních bytů. Příkladem je AFI Europe, která v metropoli realizuje již tři projekty nájemního bydlení s cca 550 byty,“ uvádí Jakub Štěpán, který se kromě oceňování projektů nájemního bydlení zabývá také oceňováním všech druhů komerčních a rezidenčních nemovitostí.
Pražský rezidenční trh: vlastnické bydlení se stává nedostižným snem
Současný objem nové výstavby v Praze zdaleka není dostatečný a silně pokulhává za poptávkou. Experti CBRE odhadují, že v metropoli chybí kolem 20 000 bytů a při současném tempu výstavby tento deficit do roku 2030 vzroste na cca 100 000 bytů. Nedostatek nemovitostí na trhu tlačí jejich ceny nahoru, a to navzdory pandemii. Průměrná cena nových bytů v metropoli v posledních letech rostla, až se v závěru roku 2020 vyšplhala na cca 106 tisíc korun za metr čtvereční. Na nákup nového domova o výměře devadesát metrů čtverečních tak průměrná česká domácnost potřebuje naspořit čtrnáct čistých ročních platů (pro srovnání: v hlavních městech Belgie, Dánska nebo Estonska jsou to čisté úspory za šest až sedm let). Důsledkem je, že vlastní bydlení se pro řadu lidí stalo nedostupné a raději volí pronájem. Plocha nejvyhledávanějších nájemních bytů se pohybuje v rozmezí od šedesát do osmdesát metrů čtverečních. Poptávku tvoří především singles či dvojice – ať už se jedná o přátele, kteří se rozhodnou pro spolubydlení, anebo životní partnery. Většina bytů na českém trhu je prozatím poskytována soukromými pronajímateli a průměrný roční nájem se pohybuje kolem 3 560 korun za metr čtvereční.
Tabulka: Jednotlivé evropské trhy se postupně vyvíjejí a situace se liší stát od státu

Zdroj: CBRE Research, 4/2021
Foto: Pixabay
Zdroj: Crest Communications, a.s.