Výpočet daně z nemovitosti – daňová kalkulačka 2024

Správné úřední označení je daň z nemovitých věcí a její celkovou konstrukci popisuje zákon č. 338/1992 Sb. Jedná se o povinnou majetkovou daň, kterou odvádějí vlastníci nemovitostí v ČR, a to z pozemků, budov a jednotek, zapsaných v katastru nemovitostí.  Daň se vyměřuje jednou za rok, vždy podle stavu k 1. lednu a platí se dopředu, což ji odlišuje od většiny ostatních daní. Jako všechny ostatní, i tuto daň spravují finanční úřady, jejími příjemci jsou v plném rozsahu obce a města, na jejichž území se nemovitost nachází.

Předmětem daně jsou veškeré nemovitosti na území ČR, zapsané v katastru nemovitostí. Jsou to konkrétně: 

• Pozemky, u nichž výše daně vychází z výměry pozemku a jeho druhu. Sazba daně se stanovuje podle m² a násobí se příslušnými koeficienty. Pozemky jsou:
  • Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady: Daň se počítá jako 0,75 % z průměrné ceny půdy stanovené pro danou obec.
  • Trvalé travní porosty: 0,25 % z průměrné ceny půdy.
  • Zastavěné plochy a nádvoří, stavební pozemky: 2 Kč/m²
  • Ostatní plochy: 0,20 Kč/m²
  • Lesní pozemky a rybníky s intenzivním chovem ryb: 0,25 % z ceny půdy.

• Stavby a jednotky, u nichž se základní sazba určuje podle typu stavby a jejího účelu:
  • Bytové domy a rodinné domy: 2 Kč/m²
  • Garáže: 8 Kč/m²
  • Stavby pro podnikání:
• Průmyslové stavby: 10 Kč/m²
• Stavby pro obchod, služby a administrativu: 10 Kč/m²
• Rekreační objekty a chaty: 6 Kč/m²
• Bytové jednotky (např. byty v panelových domech): 2 Kč/m² + 0,75 Kč/m² za společné části domu, případně nebytové prostory

Kdo platí daň z nemovitostí?

Poplatníky daně z nemovitostí jsou jejich vlastníci, což mohou být buď fyzické nebo právnické osoby. Vlastníci nemovitostí:

• V určitých případech nájemci/pachtýři
• Právnické osoby, svěřenské fondy, státní organizace

V některých případech hradí tuto daň nájemci (pachtýři). Od daně z nemovitých věcí jsou osvobozeny některé typy nemovitostí a někteří vlastníci. Pokud jde o osvobozené nemovitosti, automaticky jsou osvobozeny:  

• Zemědělské pozemky (orná půda, vinice, sady, chmelnice, louky) – pokud na nich není podnikáno.
• Lesní pozemky, pokud jsou hospodářsky nevyužívané nebo chráněné (např. národní parky).
• Pozemky se stavbami veřejných silnic, železnic, vodních děl apod.

• Stavby, prohlášené za kulturní památky (pokud nejsou využívány k podnikání).
• Církevní stavby sloužící bohoslužbám nebo charitativním účelům.
• Školy, zdravotnická zařízení, muzea, knihovny apod.
• Bytové domy ve vlastnictví obcí (pokud slouží k bydlení).

Pokud jde o vlastníky, osvobozeni jsou stát, kraje, obce – pokud nemovitost slouží veřejnému účelu a neziskové organizace – neslouží-li jejich nemovitost k podnikání. Také někteří lidé mají možnost požádat o osvobození. Jsou to:

• Osoby starší 65 let mohou mít osvobození na garáže a vedlejší stavby (pokud jsou u rodinného domu).
• Osoby s průkazem ZTP/P mají osvobození pro svůj rodinný dům nebo byt.

Některé nemovitosti jsou od daně osvobozené dočasně, jako např.:

• Novostavby určené pro bydlení – osvobození na 5 let od dokončení.
• Stavby v rekonstrukci – pokud nejsou obyvatelné, může být daň dočasně prominuta.
• Zasažené nemovitosti – pokud byla stavba poškozena živelní katastrofou (povodně, požár).

Pokud jde o nemovitosti, osvobozené od daně automaticky (např. lesy, silnice) není nutná žádná aktivita vlastníků. Ostatní osvobození (např. pro seniory, ZTP/P, novostavby) je nutné to oznámit finančnímu úřadu v daňovém přiznání, a podat žádost. Osvobození platí vždy od 1. ledna roku následujícího po podání žádosti.

Daňové přiznání a daň z nemovitosti

Nový vlastník, tedy, ten, kdo dosud žádné daňové přiznání k dani z nemovitosti nepodával, podává na finanční úřad své první přiznání. V následujících letech pak finanční úřad provede výpočet daně podle aktuálních koeficientů a poplatníkovi oznámí výši vyměřené daně. Pokud nastanou nějaké nové skutečnosti (změna rozlohy nebo typu nemovitosti), je nutné podat nové daňové přiznání. Poplatník, který se, stane majitelem další nemovitosti, podává rovněž nové daňové přiznání, ve kterém uvede všechny své nemovitosti .

Termíny a splatnost daně z nemovitostí

Daňové přiznání se podává zásadně do 31. ledna zdaňovacího období, tedy toho roku, na který se daň platí. Uhradit daň je pak nutno do 31. května jednorázově, pokud částka nepřevyšuje 5000 Kč. Vyšší částky lze rozdělit do dvou splátek (květen + listopad). Zemědělci a chovatelé ryb mají povinnost uhradit daň do 31. srpna.

Změny a koeficienty daně z nemovitosti pro rok 2025

Od 1. ledna 2025 platí některé změny příslušných zákonů, které ovlivňují jak výpočet daně, tak možnosti obcí. Jedná se zejména o:

• Zvýšení základních sazeb daně na dvojnásobek: z tohoto zvýšení jsou vyjmuty pouze zemědělské pozemky (orná půda, vinice, sady), u nichž zůstávají sazby daně beze změny. Ostatní sazby jsou dvojnásobné:
  • rodinné a bytové domy: 2 Kč → 4 Kč/m²
  • rekreační objekty: 6 Kč → 12 Kč/m²
  • garáže: 8 Kč → 16 Kč/m²
  • stavby pro podnikání (průmysl): 10 Kč → 20 Kč/m²
  • stavební pozemky: 2 Kč → 4 Kč/m²
    

• Zavádí se inflační koeficient, jehož hodnota je pro rok 2025 stanovena na”1”, v dalších letech však může být zvýšen.
• Zrušení koeficientu 1,5, který dosud automaticky zvyšoval daň pro některé typy nemovitostí.

• Nová pravidla pro stanovení místního koeficientu: Doposud mohly obce nastavit místní koeficient mezi 1 až 5. Nově mohou tento koeficient snížit i pod 1 (až na 0,5). To prakticky znamená, že některé obce mohou zvýšení daně částečně kompenzovat.
• Nová pravidla pro stanovení koeficientu podle počtu obyvatel: obce již nemohou tento koeficient snižovat, mohou jej pouze zvýšit. Dříve mohlo např. město s 10 000 obyvateli mít koeficient místo 2,0 jen 1,6. Tato možnost od letošního roku už není, obce se pouze mohou přeřadit o jednu úroveň výš.
• Zvýšení příjmů obcí z této daně: zatímco dříve dostával stát 30 % výnosu z této daně, nyní půjde celá částka do rozpočtu obce, která ji vybere. Tím pádem budou mít obce větší finanční prostředky na své projekty.
• Osvobození pro seniory a držitele průkazu ZTP/P: Senioři starší 65 let jsoui osvobozeni od daně z vedlejší stavby (např. garáž nebo kůlnu u rodinného domu). Držitelé průkazu ZTP/P budou mít slevu na hlavní bydlení. (tato osvobození nejsou automatická, je třeba o ně požádat v daňovém přiznání.

Komunikace s finančním úřadem

Katastr nemovitostí poskytuje široký přehled o nemovitostech a jejich vlastnících. Finanční úřad tedy mnohé informace již nepotřebuje, opatří si je z katastru a provádí zejména výpočet daně z nemovitosti podle aktuálních parametrů, k jejichž změně v průběhu roku dochází. Poplatníka pak informuje buď zasláním papírové složenky nebo e-mailovou notifikací aktuální výši jeho daně a termínu splatnosti. O e-mailové notifikace je nutno zažádat do poloviny března.

Praktické zdroje

Na portálu mojedane.cz je možno vytvořit daňové přiznání k dani z nemovitosti on-line. Formulář je vybaven průvodcem, provádí potřebné výpočty a na závěr vše zkontroluje, případně upozorní na zjištěné chyby a nedostatky. Poplatník zde může své daňové přiznání rozpracovat, uložit a v dalších dnech pokračovat. Dobrým pomocníkem je také daňová kalkulačka, která po zadání základních údajů dodá orientační výpočet výše daně.

Foto: Pixabay

Autor: Martin Švehla