Leoš Anderle: Zásadní motivací celého trhu je vnímání koncového uživatele

Její projekty mají vždy dlouhodobou vizi a koncentrují se na velká rozvojová území. Stojí rovněž za řadou reprezentativních pražských budov.
Rozhovor s LEOŠEM ANDERLEM, výkonným ředitelem Sekyra Group, a.s.
Jak se staví českým developerům v současnosti?
Hlavním problémem, který trápí všechny developery, je zdlouhavý a komplikovaný povolovací proces. Ten výstavbu neúměrně prodlužuje a také prodražuje. Je neuvěřitelné, že dnes dáváme na trh produkt, který jsme začali kreslit v roce 2011.
Zaměřujete se na velké developerské projekty celých čtvrtí města. Jak postupujete při plánování a budování města?
Díváme se, jak byly koncipovány tradiční rezidenční části Prahy, jako jsou třeba Vinohrady. Samozřejmě, že inspiraci hledáme také v zahraničí. Například v případě Rohan City byl inspirací pro náš tým hamburský projekt HafenCity, který se nachází při ústí Labe do moře. Jeho tvůrci dokázali z nefunkčního přístavu vybudovat úžasné místo pro život, včetně kulturního centra, kterým je Labská filharmonie. V Rohan City by podobnou funkci mohl mít areál Invalidovny. Podnětná pro nás byla i kultivovaná obnova nábřeží Sprévy v Berlíně, vídeňské náplavky včetně Dunajského ostrova, jakož i South Bank na břehu londýnské Temže.
Ve firmě jste téměř od jejího počátku. Jak se za tu dobu změnilo developerství, architektura a trh realit?  
Před řekněme patnácti lety v Praze neexistovala územně plánovací politika rozvoje vnitroměstských brownfieldů, město se rozšiřovalo spíš do krajiny. Přitom je to v zájmu města, aby se nestavělo jen na hranici aglomerace, ale i uvnitř. To vnímám jako velký posun kupředu. Nyní na pražských brownfieldech rozvíjí své projekty řada developerů, a to včetně Sekyra Group. Před lety také nebylo zcela běžné, že by developeři spolupracovali s renomovanými českými i zahraničními architekty. Dnes je to již zcela běžné. Na podobě prvních třech etap Smíchov City se podílí 21 architektonických kanceláří, které uspěly v mezinárodních soutěžích.
Jak vnímáte dopad hodně diskutované současné novely Stavebního zákona? Pomohla nějak developerům?
Vnímal jsem navrhovanou novelizaci stavebního zákona jako pozitivní posun. Mělo dojít k integraci povolení do mnohem menšího počtu či sdílení kapacity stavebních úřadů. Bohužel než nabyla nová norma účinnosti, už se předělává. Přijde mi, že to dobré co novelizace přinášela, si stát chce ponechat pro své infrastrukturní stavby, soukromí developeři jsou však ještě ve větší nejistotě než předtím. Potřebujeme především nezávislý, časově předvídatelný a přezkoumatelný digitalizovaný proces, důsledně oddělující kroky státní správy a samosprávy. Samosprávy samozřejmě musejí být účastníkem řízení a mít významnou pozici v územním plánování.
Jak hodně vaší firmě ovlivnila rozvoj a výstavbu developerských projektů dlouhotrvající covidová pandemie?
Koronavirus nás pochopitelně neminul, ale zásadním způsobem nás to nepostihlo. Museli jsme se vyrovnat s novými skutečnostmi. Covid deformuje realitní trh na stránce prodeje i realizace. Ovlivňuje ceny materiálu, logistiku i samotnou stavební výrobu, na druhé straně podnítil vysokou poptávku po nemovitostech, jakožto bezpečné dlouhodobé investici. Jsou to pro nás nové výzvy.
Nedávno jste položili základní stavební kámen pro novou rezidenční čtvrť Smíchov City na bývalém nádražním brownfieldu. V čem je koncepce Smíchov City jiná oproti jiným vašim developerským projektům?
Smíchov City představuje největší developerský projekt v moderních dějinách Prahy. Naší ambicí je vytvořit nové centrum města, které se stane moderní alternativou k historickému jádru metropole. Zahájení projektu předcházela pečlivá patnáctiletá příprava, která zahrnovala řadu předběžných studií, změnu územního plánu, řešení dopravní infrastruktury, a především velké mezinárodní architektonické soutěže. Naši koncepci ocenili i přísní komisaři UNESCO, podle nichž nová zástavba nenaruší světové památkové dědictví Prahy. Prioritní důraz jsme kladli na veřejný prostor. Poprvé v našem hlavním městě jsme aplikovali model komplexní transformace rozsáhlého brownfieldu. Prošli jsme participací, do plánování jsme zapojili všechny dotčené subjekty, včetně občanských spolků. Výsledkem je pozoruhodný konsenzus, díky němuž jsme v procesu územního a stavebního řízení nezaznamenali žádné odvolání. Jsem přesvědčený, že Smíchov City nastavil nové standardy rozvoje velkých území.
Smíchov je dnes širší centrum a mezi starými historickými domy z 19.století bude stát nová moderní čtvrť. Co na tom bylo nejtěžší skloubit starou historickou zástavbu s modernou?
Skloubit původní zástavbu s moderní bylo základní myšlenkou celého projektu, který vychází z filozofie dosažení architektonické diverzity přirozeně rostlého města. Vrátili jsme se k blokové zástavbě tvořené individuálními domy, která byla v historické Praze samozřejmostí. Všichni obdivujeme rozmanitosti a zároveň soudržnosti Vinohrad, Žižkova, Letné či Smíchova. Tento typ výstavby ale není vůbec samozřejmostí pro současnou architekturu, pro níž jsou typické monobloky navržené jedním architektem. Abychom se tomu vyhnuli, snažíme se zapojit co nejvíce architektů. Zástavba tak získá přirozenou pestrost.
Současný svět je zaměřen na nové technologie, úsporu energií a obnovitelné zdroje. Jak jste se s tím vypořádali jako developeři a architekti pro Smíchov City i další projekty?
Zásadní motivací celého trhu je vnímání koncového uživatele. Všichni chceme vyhovět poptávce. U kancelářských budov mají klienti jasná očekávání týkající se udržitelnosti a úspor energií, u rezidencí bohužel nikoliv. Hlavním kritériem výběru je vedle lokace a architektury kupní cena, nikoliv dlouhodobé provozní náklady. Aplikace některých inovací je tak v tomto segmentu limitována ekonomickou realitou našeho trhu. Toto se samozřejmě odráží ve výstavbě. Myslím si, že zejména komerční development se v Česku řadí, k evropské špičce v udržitelnosti. V podstatě nelze na trhu nalézt novostavbu, která by nebyla certifikovaná podle mezinárodních standardů, zpravidla na nejvyšší nebo druhý nejvyšší stupeň certifikace. To se samozřejmě týká i Sekyra Group. Naše kancelářské budovy v projektu Smíchov City mají certifikát LEED Gold či BREEAM Excellent. Běžně se již používají technologie tepelných čerpadel a rekuperací, tedy technologie důležité pro energetickou náročnost a vnitřní prostředí budovy v kombinaci s velmi kvalitním vnějším pláštěm domu. Budovy mají také sofistikované systémy měření a regulace. Rezidenční výstavba je v tomto ohledu trochu pozadu.
Od prvotního nápadu po realizaci developerského projektu u nás trvá i 20 let, což si vyžaduje dlouho promyšlenou strategii. Lze předvídat, jak bude svět vypadat za 20 let a jaké budou požadavky a nároky zákazníků?
Urbanismus a development jsou relativně konzervativní obory, nepředpokládám, že by mělo dojít k revoluci v revoluci z hlediska koncepce a typologie. V poslední dekádě stavby výrazně ovlivnily nové energetické požadavky a využívání nových technologií, předpokládám, že v budoucnu se budeme ještě více zabývat trvalou udržitelností a uhlíkovou stopou.
Dalšími vašimi projekty je moderní čtvrť Rohan City na pražském Rohanském ostrově,
Žižkov City, Dejvice Centrum na Vítězném náměstí nebo Rezidence Opatov. Co mají vaše developerské projekty společného?
Velké developerské projekty v širším centru Prahy budujeme podle konceptu města krátkých vzdáleností. Snažíme se, aby veškerá občanská vybavenost byla v dochozí vzdálenosti a obyvatelé budoucích čtvrtí našli na jednom místě vše, co potřebují ke spokojenému životu: moderní bydlení, nabídku pracovních příležitostí, obchody, restaurace, služby, občanskou vybavenost, jako například školu, lékařskou péči, možnosti kulturního i sportovního vyžití i zelené plochy k relaxaci. Společným pojítkem našich projektů je také důraz na veřejný prostor. Považujeme ho za to nejcennější, co můžeme městu nabídnout.
Říká se, že v architektuře a na budovách lze poznat stopu architekta, kdo ji navrhl. Je tomu tak i v případě vaší firmy? V čem se vyznačují stopy vaší firmy?
Snažíme se do území přinést novou urbanistickou kvalitu a vytvářet příjemná místa pro život. Netýká se to pouze rozvojových území v širším centru metropole, ale i projektů startovacího bydlení – například v Čakovicích je náš nový projekt založen na principu obytných ulic, respektuje měřítko svého okolí, centrální osa míří na kostel, součástí jsou sportoviště i rozsáhlé zelené pobytové plochy…
Stavíte jen v Praze či i jinde? Zamýšlíte na expanzi do světa?
Zaměstnávají nás velké projekty v Praze. Na bývalých brownfieldech v podstatě budujeme nové městské čtvrti. Jde o největší projekty v moderních dějinách Prahy. Poohlížíme se ale i po příležitostech mimo Prahu i v zahraničí, konkrétně na Slovensku a v Německu.
Jaké projekty plánujete dál?
V současné době připravujeme ještě rezidenční objekt na Opatově, dále plánujeme rekonstrukci jednoho z ikonických domů na Václavském náměstí, konkrétně jde o Stýblův dům. V plánu je též revitalizace obchodního domu Kotva, kterou připravujeme pro Generali Real Estate. A developerský projekt připravujeme spolu s partnery i na Vítězném náměstí v Praze 6.
Co vy byste si osobně přál?
Přál bych si být u toho, až bude v našich velkých rozvojových území dokončen poslední dům, kdy se někdejší vize stane realitou, a uvidíme nový život ve veřejném prostoru, jak jsme si to představovali. Jde o celogenerační projekty, na kterých už dvacet let pracujeme. Bohužel mám pocit, že se tak nestane, a to zejména díky legislativě, která ovlivňuje nejen naše projekty, ale také potřebné infrastrukturní investice do nadřazené městské infrastruktury.
Děkuji za rozhovor.
Foto: Poskytnuto Leošem Anderlem
Zdroj: Renáta Lucková