Úrokové sazby u hypoték v Česku konečně klesají. Jenže kdo čekal návrat ke „trojkovým“ úrokům, bude zklamán. V dubnu 2025 se sazby drží kolem 4,5–5 % a rozdíly mezi bankami jsou výrazné. Komu se vyplatí přejít jinam? A co to znamená pro trh s bydlením?
Pomalé tání po ledové sezóně
Ještě před rokem se průměrná hypoteční sazba pohybovala kolem 6 %. Kdo v té době žádal o úvěr na bydlení, měl dvě možnosti – buď se smířit s vysokou splátkou, nebo čekat. Čekání se alespoň částečně vyplatilo. Podle Hypoindexu je aktuální průměrná sazba u nově sjednaných hypoték 5,05 %, a některé banky už nabízejí i méně než 4,5 %.
To zní nadějně. Jenže pozor: v absolutních číslech to pořád není levné. Příklad? Hypotéka na 3 miliony korun na 20 let. Při sazbě 5 % měsíční splátka přesáhne 19 800 Kč. Při 4,5 % je to asi 18 800 Kč. Rozdíl? Přes tisícovku měsíčně. A to je důvod, proč má smysl vybírat – každá desetina procentního bodu se počítá.
Banky pod lupou: kdo má nejnižší sazby?
V dubnu 2025 se ukazuje, že mezi bankami panují až překvapivě velké rozdíly. Některé banky chtějí zaujmout, jiné vyčkávají. Rozdíl mezi nejnižší a nejvyšší sazbou u pětileté fixace je až 1,2procentního bodu.
Moneta Money Bank zaujala jarní akcí – nabízí fixaci na 5 let už za 4,09 % (LTV 80 %, pojištění schopnosti splácet). Podobně agresivní je Fio banka, která se drží kolem 4,3 % bez nutnosti dalších produktů.
Na druhém konci stojí Komerční banka nebo ČSOB, kde pětiletá sazba začíná kolem 5,2–5,3 %. Česká spořitelna nedávno slevila a aktuálně se pohybuje na 4,69 %. Air Bank drží sazby těsně pod 4,8 %. A pak je tu UniCredit Bank, která láká na krátkou fixaci na 1 rok se sazbou 4,59 %, ale delší fixace už má dražší.
Výběr tedy není jednoduchý. Klientům s dobrou bonitou a vlastním účtem u banky se může nabídka výrazně lišit oproti „tabulkovým“ sazbám. A jak je u bank zvykem – čím víc produktů si vezmete, tím víc sleva.
Fixace: krátká, nebo dlouhá?
V době, kdy sazby klesají, si mnozí kladou otázku: fixovat na delší dobu, nebo čekat dál? Krátké fixace (1–3 roky) mají o něco nižší sazby, ale přinášejí riziko – co když sazby příště nevydrží? Dlouhé fixace (7 nebo 10 let) jsou dražší, zato stabilní.
V dubnu 2025 jsou rozdíly výrazné:
- 3letá fixace: od 4,1 do 5,1 %
- 5letá fixace: od 4,09 do 5,3 %
- 10letá fixace: obvykle nad 5,5 %
Banky tak jasně říkají: „Chceš jistotu? Zaplať víc.“ A kdo věří, že sazby dál klesnou, si raději zafixuje jen na tři roky – nebo si hypotéku sjedná později.
ČNB na brzdě, ale otáčí volant
Za poklesem sazeb stojí hlavně Česká národní banka. Ta od podzimu 2024 postupně snižuje základní úrokové sazby – nyní je repo sazba na 3,75 %. To je výrazný rozdíl oproti sedmi procentům, kde byla ještě před rokem a půl.
Přesto banky zlevňují hypotéky opatrně. Proč? Čekají, co udělá inflace. A taky ví, že si zatím klienti hypotéky berou jen v omezené míře – i při nižších sazbách jsou byty stále drahé a dostupnost je nízká.
Co znamená pokles sazeb pro běžného člověka?
Mírné zlevnění hypoték je dobrou zprávou. Neznamená to ale, že se bydlení stalo dostupným. Při cenách bytů, které se pohybují běžně kolem 100 tisíc Kč za m² v Praze, a hypotéce za téměř 5 %, je rozpočet stále napnutý.
Například: byt 3+kk v širším centru Prahy za 8 milionů korun. S 20% vlastních úspor si půjčíte 6,4 milionu. Při sazbě 4,9 % je měsíční splátka skoro 42 tisíc Kč. To je pro většinu rodin jednoduše mimo realitu.
Hypotéky ožívají. Ale trh s bydlením? Zatím vlažný
Banky hlásí mírné oživení. Podle ČBA poskytly banky v březnu přes 6 600 hypoték, což je meziročně o 47 % více. To je dobrý signál. Ale pořád jsme daleko od let 2020–2021, kdy měsíčně proběhlo i 10–12 tisíc nových hypoték.
Trh se tedy probouzí. Ale velmi opatrně. Kupující vyčkávají, developery brzdí drahá výstavba, a ceny starších bytů zatím příliš neklesají. Spíše stagnují – nebo se v některých lokalitách dokonce mírně zvedají.
A co dál?
Sazby budou pravděpodobně dál klesat – ale pomalu. ČNB sice naznačila další snižování, ale nebude překotné. Banky budou opatrné, a pokud inflace opět zrychlí, mohou zlevňování rychle zastavit.
Dá se tedy říct, že rok 2025 je rokem stabilizace. Extrémy z minulosti (2% nebo 7% hypotéky) jsou pryč. Trh hledá rovnováhu.
Pokud tedy plánujete hypotéku, je správný čas začít zjišťovat možnosti. Možná ještě ne ideální pro podpis smlouvy, ale ideální pro srovnání, vyjednávání a přípravu. Protože jak ukazuje letošní jaro – každá desetina procenta hraje roli. A někdy i celý procentní bod.
Foto: Pixabay
Autor: Josef Neštický
Sdílet
Hodnotit
Autor článku
